Отношения между управляющей компанией и собственником

Содержание

Договорные отношения собственников с управляющими компаниями

Отношения между управляющей компанией и собственником

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ С УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ

Полина БЕЛОВА, начальник юридического отдела .

Жилищно-коммунальный комплекс Урала №4(47), 2008

С принятием Жилищного кодекса РФ разгорелись жаркие споры на страницах специализирован­ных журналов по поводу того, какие обязанности лежат на управляющей компании по отношению к собственникам многоквартирного дома (далее МКД), какого типа договоры на управление мно­гоквартирным домом должны заключаться между управляющей компанией с собственниками, а также между энергоснабжающими организациями и управляющей компанией. Споры эти еще более усилились с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 01.01.01 г. N307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Некоторые юристы, в том числе пе­чатающиеся в настоящем издании, атакже энергоснабжающие организа­ции считают, что управляющие компа­нии обязаны приобретать по догово­рам купли – продажи энергоресурсы и продавать их потребителям – собственникам и нанимателям жилых помещений многоквартирного дома, поскольку ста­тьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремон­ту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, а также в силу того, что Постановление Правительства РФ от 23мая 2006 г. N 307 называет управляющую компанию «Исполнителем» услуг по отношению к МКД.

Следуя такой теории, управляющие компании будут являться теми же «МУ-Пами», которые все услуги покупали для себя, а затем продавали населению, в таком случае не о какой реформе речи не может быть. Кроме того, работая по такой схеме, УК становятся банкротами через полгода своей деятельности.

Это обуславливается несколькими причина­ми. Во-первых, управляющая компания обязана заплатить НДС «по начисле­нию», то есть со всех начисленных соб­ственникам, нанимателям сумм оплаты за жилищные и коммунальные услуги, еще не получив этой оплаты. Во- вторых, указанная оплата в полном объеме никогда от населения не поступает.

В-третьих, возникает значительная разница между суммой, которая предъявляется управляющей компании поставщиками коммунальных услуг и суммой, которая начислена населению за эти коммуналь­ные услуги управляющей компанией.

При этом тарифы на ЖКУ регулируемы, бюджетные средства не гарантированы, законодательством на предусмотрено для управляющих компаний налоговых льгот.

Однако, при всех указанных про­блемах УК несет обязательства перед энергоснабжающими организациями по оплате услуг в размере 100 процентов, зачастую отвлекая денежные средства из тарифа на содержание управляемо­го жилищного фонда.

В результате чего содержание жилфонда сводится только к самым необходимым роботам. Сред­ства, получаемые на содержание жил­фонда по установленному тарифу, кото­рый во многих городах области и без того очень низкий, практически все отдаются за коммунальные услуги.

В указанной ситуации у управляющих компаний возникает еще один перекос – наличие «бумажной прибыли»: доходы за жилищные услуги начислены в полном объеме со­гласно утвержденным тарифам, но в результате отсутствия денежных средств по причине неплатежей населения и от­влечения их на расчеты за коммунальные услуги жилищные услуги оказаны не в полном объеме, то есть доходы превышают расходы.

Работая длительно время с организациями, занимающимися предоставле­нием ЖКУ, мы хорошо знаем все эти про­блемы и поэтому несколько лет назад, после вступления в силу ЖК РФ, нами была предложена схема договорных отноше­ний, которая позволяла бы управляющим компаниям как-то выживать.

Эта схема предусматривает заключение договоров на управление многоквартирным домом с собственниками по типу агентских, где собственники являются принципалами, ауправляющая компания их агентом и действует по их поручению.

В этом случае по поруче­нию принципалов (собственников) агент (управляющая компания) обязуется предоставить жилищные и коммунальные услуги путем заключения договоров с подрядными и энергоснабжающими организациями в интересах и за счет собственников.

Фактически, УК приоб­ретают у поставщиков все жилищные и коммунальные услуги, но не для себя, а для, а для собственников и нанимателей. В договоре управления многоквартирным домом прописываются все существенные условия, которые указаны в статье 162 ЖК РФ.

Построение указанных взаимоотношений не противоречит Жилищному кодексу РФ, наоборот, ЖК РФ, в структуре платы за жилое помещение выделяет оплату за управление, как самостоятельную оплату услуг УК, тем самым подчеркивает посреднический (Агентский) характер этих услуг у управляющей компании.

Указанные взаимоотношения по­зволяют управляющей компании в ка­честве выручки отражать только свое вознаграждение. Полученными сумма­ми оплаты за ЖКУ УК расплачивается со всеми поставщиками, не отражая у себя в доходах, что дает возможность управляющей компании перейти на упрощенную систему налогообложения.

Однако, как указано выше, многие теоретики и даже практические работники сферы ЖКХ, а также энергоснабжающие организации считают, что договор управления многоквартирным домом по типу агентского заключать нельзя, что он противоречит Жилищному законодательству.

Мы не согласны с такой позицией и, прежде всего хотим, отметить, что сво­бода гражданам и юридическим ли­цам на приобретение и осуществление своих гражданских прав и обязанностей на основе договора в своем интересе представлена статьей 1 Гражданского кодекса РФ.

Статья 421 ГК РФ позволяет нам заключить любые договоры, как преду­смотренные, тан и не предусмотрен­ные законом или иными правовыми актами.

Кроме того, Жилищный кодекс РФ также дает право гражданам по своему усмотрению и в своих интересах осу­ществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими.

Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным зако­нодательством оснований.

Эти положения о свободе в реализации жилищ­ных прав граждан подкреплены статьей 162 ЖК РФ, которая предусматривает, что договор управления заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

С утверждением о том, что дого­воры на управление многоквартирным домом по типу агентских противоре­чат Постановлению № 000, мы не можем согласиться, так как Постановление – подзаконный акт, который не вправе содержать требований о заключении каких-либо типов договоров. Постановление содержит условия непосредственного предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям.

Возможность соблюдения этих условий УК одинакова, как при приобретении коммунальных услуг в пользу собствен­ников и нанимателей так и при покупке их управляющей компанией для себя и дальнейшей перепродажи конечным по­требителям, поскольку качество, количество, непрерывность поставки и дру­гие параметры коммунальных услуг на зависят от УК, они и в том, и в другом случаях зависят от поставщика.

Поэтому, все обязательства по поставке коммунальных услуг, зависящие от управляющей компании, а также ее ответственность (при заключении любых типов договоров) должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом между собственниками и УК, в результате чего управляющая ком­пания становится «Исполнителем» услуг в смысле, придаваемом Постановлением № 000. Согласно Постановлению № 000, «Исполнитель» – это лицо не только продающее услугу, иначе УК была бы на­звана «Продавцом» услуг, «Исполнитель» – это лицо обеспечивающее поставку услуг, то есть возлагающее на себя обязательства по урегулированию всех вза­имоотношений с поставщиком в интере­сах собственников.

В договоре на приобретение коммунальных услуг между поставщи­ком и управляющей компанией должны быть прописаны вое обязательстве по поставке услуг энергоснабжающей организацией и ее ответственность, для обеспечения поставки коммунальных услуг собственникам и нанимателям, поскольку поставка, какого бы типа не заключались договоры, осуществляется напрямую потребителям. У управляющей компании нет никаких прав на энергопринимающие устройства дома, все они принадлежат собственникам дома на праве собственности. Если сле­довать требованию статьи 539 ГК РФ, только по этому основанию УК не вправе заключать договоры приобретения коммунальных услуг для себя, поскольку договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвеча­ющего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к се­тям энергоснабжающей организа­ции, и другого необходимого обору­дования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Как известно данная статья Гражданского кодекса РФ не отменена и ее требования необходимо соблюдать.

Отметим, что условия договора с энергоснабжающими организациями при приобретении коммунальных услуг в интересах собственников ничем не отличаются от договора приобретения комму­нальных услуг самой управляющей компанией. Единственное отличие этих договоров состоит в том, что в предмете договора будет указано, в чью пользу при­обретаются коммунальные услу­ги, в пользу УК или в пользу собственников и нанимателей.

Управляющая компания, заключающая договора с энергоснабжающими организациями по поручению собственников от своего имени, но в интересах и за счет собственников, тем не менее, вступает непосред­ственно в отношения с этими организациями и поэтому несет ответственность по всем обяза­тельствам договора самостоя­тельно, в том числе и по оплате услуг в полном объеме. В связи с чем обращаем внимание ресурсоснабжающих организаций, что у них нет оснований опасаться заключать договоры поставит в пользу собственников и нанимателей.

Не можем мы согласиться также с утверждением, что управляющая компания, заключившая агентский договор управления с собственниками уклоняется от НДС с сумм полученной опло­ты, поскольку НДС в полной мере уплачивается поставщиками. Управляющая компания, приобретающая услуги по договору купли-продажи для дальнейшей реализации, платит НДС, но в тоже время и возмещает его в полном объеме.

При существующем законодательстве по установлению цены на услу­ги ЖКУ, работа управляющих компаний возможна при построении взаимоотношений с собственниками по агентским договорам, в противном случае неми­нуемо банкротство компаний и приход новых управляющих компаний таких же однодневок, которымневыгодно работать добросовестно и на перспективу, так как судьба их заранее предрешена. В результате чего жилфонд, который тре­бует систематического технического со­держания, а некоторый – серьезного ре­монта, останется без хозяина.

Надеяться на бюджетные субсидии управляющим компаниям не приходит­ся, так как они законодательно не пред­усмотрены и возможность их поступле­ния зависит только от наличия средств в бюджете конкретного муниципального образования.
ЗА0 «Р0САУДИТ»
Аудиторская деятельность(Лиц. № Е 007986 от 01.01.01 г.)·  Проведения финансовой эксперти­зы обоснованности проектов производ­ственных и инвестиционных программ;·  Проверка обоснованности расчёта со­ответствующих им тарифов;·  Проведение финансовой и техноло­гической экспертизы экономического обоснования цен и тарифов на жилищ­но-коммунальные услугиЗАО «Росаудит» аккредитовано при Межре­гиональном Центре экспертных и аудитор­ских организаций ЖКХ
г. Екатеринбург,,тел/,

Источник: https://pandia.ru/text/78/545/15337.php

Блог

Отношения между управляющей компанией и собственником

Сколько было разговоров по поводу «прозрачности» работы УК, про удобство для собственников помещений и прочих красивых фраз уже и не упомнишь. Но тут, как всегда внезапно, из-под пера Д.А. Медведева появилось Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г.

№ 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление №331). Постановление во многом поменяет работу с собственниками. Ну, а для тех, кто не захочет меняться, государство приготовило «подарок» в виде штрафа в размере 250 000 рублей.

Во многом описанные в Постановлении №331 «методы» работы с собственниками уже применяются крупными и не очень управляющими организациями, но, как показывает наш опыт, многим придется очень сильно менять «стиль» своей работы.

Итак, поехали…

В обновленных Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (далее по тексту – Правила №416), появится раздел VII «Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом»

Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения:

  • в действующий офис УК
  • либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора (далее – представительство УК).

Обратите внимание, что и офис УК и МФЦ являются представительствами УК.

Сделать так, чтобы было одно представительство на огромный город, не получится. В п.

27 Правил №416 прямо указано, что представительство (читаем – МФЦ) должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются МКД, управление которыми осуществляет такая управляющая организация.

Понятное дело, что в Правилах №416 ПП РФ не приводится определение муниципального образования и внутригородского района, поэтому «лезем» в Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и видим:

«муниципальное образование – городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения.

внутригородской район – внутригородское муниципальное образование на части территории городского округа с внутригородским делением, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления».

Иными словами, если, к примеру, у вас в населенном пункте есть несколько районов, в которых вы осуществляете свою деятельность – в каждом из районов должен быть офис УК или МФЦ, с которым вы заключили договор

Согласно п.28 Правил №416 представительство УК предназначено для:

  • приема собственников помещений;
  • предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы;
  • оказания любой помощи собственнику по возникающему у него вопросу, связанному с управлением МКД.

Обратите внимание, что в указанном пункте прямо прописано, что «общение» производится исключительно с лицами, которые являются собственниками или пользователем помещения в МКД. Таким образом лица, пришедшие в офис с фразой «мне любовница поручила» или «я арендатор», идут лесом.

Всем знакома ситуация, когда собственник помещения «с ноги» открывает дверь в УК и требует немедленно его принять. При этом, как правило, произносится сакральная фраза «Вы живете за мой счет» и потом вторая фраза «У меня нет лишнего времени – принимайте».

Так вот эта ситуация ушла в прошлое. Так, в соответствии с п.29 Правил №416, УК раскрывает информацию о дате и часах приема собственников помещений уполномоченными лицами. Прием должен осуществляться (держитесь крепко) не реже одного раза в месяц.

Здорово, правда?

Но, обратите внимание на то, что прием должен осуществлять не «тот парень», а лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами, а значит готовьте внутренние приказы и назначайте «виноватых».

С учетом того, что теперь есть официальные приемные дни, Правительство решило упорядочить запись на прием в УК, сделав, по сути, порядок аналогичный записи в поликлинику и в госорганы.

Записаться на прием теперь можно:

  • непосредственно в представительстве управляющей организации;
  • по телефону управляющей организации или с использованием ГИС ЖКХ.

Если человек пришел на прием без записи, он должен ждать, когда пройдут все по записи. Иными словами тут или записался и попал, или не записался и попал на прием последним, или не попал, так как кончилось приемное время (п.30 Правил №416)

Осуществляя запись на прием, сотрудник УК должен выяснить:

  • наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения;
  • статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок.

Уточнив вышеуказанную информацию, сотрудник УК должен заполнить журнал личного приема, в котором указывается:

  • информация о заявках в АДС;
  • дату приема;
  • должность лица, осуществляющего прием.

Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме.

Все вышеуказанное просто прелестно, так как невыполнение любого из вышеуказанных требований ГЖИ теперь сможет трактовать как нарушение лицензионных требований с выдачей предписания или штрафа в 250 000 рублей.

Так что готовьтесь, тем более, что на подготовку у вас есть еще 11 месяцев до 01 марта 2019 года.

Ну, а мы в рамках нашей СRМ «Квартира.Бурмистр.ру» в течение 3 недель сделаем модуль записи на прием в УК, где будут:

  • свободные окна для записи на прием;
  • время приема и уведомления с задачами для сотрудников;
  • напоминания сотрудникам и жителям;
  • автоматическое формирование журнала записи на прием и документов для передачи жителям.

 Чибис и Ко создают проблемы – мы помогаем их решать.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии. С помощью приложения жители смогут записаться на прием в свою УО или ТСЖ, подать показания ИПУ и заявку в диспетчерскую, оплатить ЖКУ.  Вся необходимая информация о сервисе по ссылке. 

С уважением, Кочетков Юрий.

Обсудит статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/izmeneniya-zakonodatelstva/vzaimodeystvie-uk-s-sobstvennikami-po-novomu/

Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 4, Порядок управление МКД

Отношения между управляющей компанией и собственником

В России действуют более 160 федеральных органов власти. В отношении функционирования многоквартирных домов большинство из них занимается контролем и проверками. Это санитарные, пожарные, экологические и прочие ведомства. И во все эти органы вы имеете право обращаться. В первую очередь, необходимо обращаться именно в те организации, которые управляют вашим многоквартирным домом.

Статья 161 Жилищного кодекса РФ предписывает собственникам помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом. Куда в первую очередь направлять запросы, зависит от того, какой способ управления вашим домом выбран.

Непосредственное управление многоквартирным домом.

Это самый старый способ управления, как правило, он применим только для тех домов, в которых не больше 16 квартир. Обычно, это либо старые дома, либо дома в маленьких городах или поселках.

Собственники жилья в таких домах напрямую заключают договора с ресурсоснабжающими организациями.

Поставщики коммунальных услуг поставляют ресурсы до определенных границ дома и ответственность они несут непосредственно перед собственниками жилья.

Это наиболее эффективный способ управления, так как собственники сами заключают договора с ресурсными компаниями и сами контролируют их исполнение. Любые последствия ими же и будут устраняться. По сути, люди полностью берут ответственность в свои руки. Кто, как не собственник жилья, заинтересован в том, чтобы в доме было все в порядке?

Последние изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, направлены именно на установление прямых связей между потребителями коммунальных ресурсов (собственниками жилых помещений) и ресурсопоставляющими организациями. Изменения в статью 44 ЖК РФ, внесенные Федеральным законом от 03.04.

2018 № 59-ФЗ, позволяют принимать «решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

Этот способ, кстати, позволяет значительно снизить расходы на коммунальные платежи, особенно в небольших домах. Во-первых, маленький дом технически проще обслуживать. Во-вторых, нет дополнительной прослойки в виде юридического лица, которое забирает себе часть денег на свое содержание.

При этом способе управления каждый собственник жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженность своих соседей по оплате, как это бывает в других формах управления. Собственники жилья влияют на все, что происходит.

Холодно в подъезде, разбито окно, поломалась ступенька — не надо ждать общего собрания и куда-то писать, чтобы проблему ликвидировали. Принимаете решение сами и сами устраняете.

Но есть у этой формы и недостатки. Никакой фонд содействия капитальному ремонту платить за капитальный ремонт такого дома не будет, все будете делать сами.

Посредник — юридическое лицо — помимо того, что сам зарабатывает, он еще отстаивает интересы владельцев квартир. Если его нет и что-то пошло не так, свои интересы придется отстаивать самостоятельно.

Каждый сам за себя, потому что у каждого свой договор.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ — это отдельное юридическое лицо, оно создается собственниками многоквартирных домов, решение должны принять не менее 50 % их общего числа. Также возможно создание ТСЖ собственниками нескольких домов.

Регистрируется оно в качестве некоммерческой организации.

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по содержанию и сохранению этого имущества, по увеличению этого имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг (статья 135 Жилищного кодекса РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги или выполнять работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо своими силами, либо привлекая на основании договора лиц и организации, имеющие лицензии на осуществление соответствующего вида деятельности.

ТСЖ выгоднее, чем УК (управляющая компания), но оно отнимает много времени. Если в ТСЖ грамотный управляющий, то вполне реально существенно сократить размер коммунальных платежей. Например, за счет того, что есть рекламные площади на территории дома, где можно разместить чей-то баннер.

Кроме того, в доме есть чердаки и подвалы, которые можно сдать в аренду под магазины, клубы или парикмахерские. Все это очень хорошо для снижения расходов, потому что арендной платой можно оплачивать коммунальные услуги и тем самым снять часть бремени платежей с собственников жилья.

У ТСЖ меньше штат, чем у УК, поэтому меньше траты на зарплату. Если ТСЖ обслуживает несколько домов, то расходы и во- все становятся микроскопическими.

Преимущество еще и в том, что вся финансовая деятельность довольно прозрачна, каждый из жильцов может непосредственно влиять на расходы и доходы по дому.

Есть собрания собственников жилья, как правило, они про- водятся во дворе (а вы помните, что люди имеют полное право на собрания на основании Конституции), где принимаются решения. И каждый, кто входит в ТСЖ, имеет право голоса.

ТСЖ сами выбирают себе подрядчиков, кто и что для них будет делать. Если им кто-то не понравился, они могут заключить договор с другой организацией.

Эта форма больше подходит людям активным, кому не все равно, что происходит в их доме. Частые собрания, обсуждения действий подрядчиков, снятие показаний счетчиков — это все отнимает время. Если в доме есть активные люди, кто будет всем этим заниматься, считайте, что вам повезло. Если их нет, это печально. К сожалению, так складывается, что в большинстве домов таких людей нет.

Управляющая компания (УК).

Это очень распространенная форма управления многоквартирным домом. Если ТСЖ — некоммерческая организация, у нее нет цели получения прибыли, то УК — именно коммерческая организация, и она должна действовать на основании лицензии. Эту организацию часто выбирают на конкурсной основе, с ней заключают договора и определяют размер платы за содержание и ремонт жилья.

При выборе УК общим собранием собственников с каждым собственником жилого помещения заключается договор управления на тех условиях, которые указаны в решении общего собрания.

Такое решение обязательно должно быть, и УК в течение определенного срока (не меньше, чем год и не больше, чем 5 лет), должна оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту дома, предоставлять коммунальное обслуживание и т. д.

Но, если она выполняет все это плохо, то собственники имеют право расторгнуть договор досрочно, приняв такое решение общим собранием.

Главный недостаток УК — то, что это коммерческая организация, и она нацелена на получение прибыли за счет оказания услуг. Она не столько управляет, сколько зарабатывает. На тарифы ресурсоснабжающих компаний УК накидывает свою маржу, и уже по увеличенным тарифам жильцы дома получают газ, свет, воду и т. д.

УК должна ежегодно отчитываться о результатах своей работы, но по факту отчитывается либо очень неудобным способом, либо делает вид, что ее никто об этом не спрашивает. По сути, ее деятельность непрозрачна. Это второй недостаток УК. У собственников жилья отсутствует прямой контроль за результатами ее деятельности, а также результатами работ и услуг, которые она оказывает.

Если УК по вашей заявке прислала вам подрядчиков и они что-то сделали не так, судиться с ними напрямую вы не можете, потому что вы делегировали свои права управляющей компании. УК, со своей стороны, судиться с подрядчиком тоже не будет, потому что она выбирает его по принципу: либо дешево, либо свои люди, так что вряд ли она захочет с подрядчиками ссориться.

Но, делегировав свои права, вы не тратите свое время, не ходите на собрания. Такую форму управления выбирают именно те дома, где жильцы, большинство из них, по крайней мере, занятые деловые люди, и им некогда вникать в общедомовые вопросы, им проще переплатить 1000–2000 руб лей за то, чтобы их не трогали.

Государство хорошо понимает эти проблемы. Одним из способов борьбы с нерадивыми управляющими компаниями стало их лицензирование.

После введения лицензирования к началу 2015 г. по данным Минстроя России, в РФ действовало более 18 тыс. (по Москве — 833) лицензий, прекратили свое действие 188 (по Москве — 1). Все лицензии представлены в открытом доступе на сайте ГИС ЖКХ. Только на первом этапе лицензирования было отсеяно 13 % управляющих компаний, которые не соответствовали лицензионным требованиям.

Сводный реестр лицензий управляющих компаний можно найти на сайте Госжилнадзора по следующей ссылке. На сайте можно проверить статус лицензии. Если появится строка «Отсутствуют результаты поиска», то желательно проверить, правильно ли заполнены строки, и повторить поиск. Если же все сведения верны, это означает, что управляющая компания никогда не оформляла лицензию.

Какая форма управления домом лучше, жильцы каждого дома решают сами.

Чтобы принять решение, нужно оценить площадь дома, количество квартир, инициативность собственников жилья, степень износа конструкций дома, инфраструктуру.

Если собственники жилья долго не могут выбрать форму управления домом, то органы местной власти волевым решением назначают им УК. Поэтому с выбором затягивать не рекомендуется.

Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 1, ОБЩИЕ НОРМЫ.Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 2, ЖКХ в КОНСТИТУЦИИЗаконодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 3, Управление МКД и коммунальные расходыФедеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» применительно к ЖКХ сфере

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/zakonodatelstvo-rf-reguliruiuscee-vzaimootnosheniia-grajdan-i-jkh-chast-4-poriadok-upravlenie-mkd-5f5feee98169a878167a8d5b

Могут ли договориться жильцы и управляющая компания?

Отношения между управляющей компанией и собственником

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

**************************************************

В настоящей статье рассмотрен, пожалуй, один из самых принципиальных вопросов, неверное понимание которого является фундаментом, системообразующим элементом «Концепции вражды».

Речь идет даже не об отдельных нарушениях порядка реализации тех или иных положений нормативных правовых актов, не о добросовестности участников жилищных отношений, не об их компетентности, речь о принципиальных, заложенных законодательством целях управляющих организаций (УО) и собственников помещений многоквартирных домов, заключающих с этими УО договоры управления. В связи с высокой важностью рассматриваемого вопроса автор статьи предлагает максимально беспристрастно и объективно оценить предложенный материал, исключить подход, выраженный фразой «по закону-то оно так, но по факту всё иначе». В статье рассматриваются именно принципы, установленные законодательством РФ, а также продиктованные законами рынка, актуальные, в первую очередь, для добросовестных участников отношений. И пусть для большинства специалистов жилищной сферы все приведенное покажется очевидным, однако, существует множество граждан, участвующих в жилищных отношениях, но не понимающих их суть, для которых предложенная публикация может прояснить ряд вопросов.

Суть лжетеории

Управляющая организация (УО) является коммерческой организацией и создана с целью получения коммерческой прибыли. Следовательно, единственной целью УО являются деньги, на все остальное УО наплевать. И жильцы дома рассматриваются УО исключительно в качестве источника получения прибыли. Состояние управляемого дома нисколько не волнует УК.

https://www.youtube.com/watch?v=rwjErBTkbKI

Жильцы дома, напротив, заинтересованы в том, чтобы жить в красивом, ухоженном доме с исправными коммуникациями, чистой и уютной придомовой территорией. При этом собственники помещений дома хотят, чтобы размер платы за содержание был минимальным.

То есть, у собственников помещений многоквартирного дома (МКД) и у управляющей организации (УО) абсолютно противоположные цели и интересы, а, следовательно, жильцы дома и управляющая этим домом организация принципиально никогда не могут договориться и могут действовать только в своих интересах исключительно в ущерб интересам другой стороны.

Попробуем проанализировать приведенные доводы и понять, насколько они верны.

Суть отношений между УО и жильцами

Прежде всего, необходимо напомнить, что между собственниками помещений МКД и организацией, управляющей этим МКД, должен быть заключен договор управления. То есть — отношения договорные, и стороны договора еще до возникновения отношений должны знать условия такого договора.

И ни одна из сторон договора управления не имеет права в одностороннем порядке устанавливать и/или изменять перечень работ по содержанию и/или стоимость таких работ — указанные перечень и стоимость являются существенными условиями договора управления, по которым в обязательном порядке стороны должны договориться еще до подписания и начала исполнения этого договора.

В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть, собственники помещений выступают в качестве заказчика работ и услуг, а УО — в качестве их исполнителя, при заключении договора управления у УО возникает обязанность по выполнению работ и услуг, а у собственников помещений — обязанность по оплате таких работ и услуг.

То есть, отношения принципиально не отличаются от отношений наемного работника и работодателя.

В трудовых отношениях собственник/руководитель предприятия нанимает на работу наемного работника, с которым заключает трудовой договор, по которому работник обязуется выполнять определенные работы, а собственник/руководитель предприятия обязуется выплачивать заработную плату.

И точно по такой же схеме в жилищных отношениях — собственники помещений многоквартирного дома нанимают управляющую организацию, с которой заключают договор управления, по которому УО обязуется выполнять определенные работы по содержанию, а собственники обязуются оплачивать стоимость содержания.

Противоположны ли цели работодателя и наемного работника? Еще как противоположны! Работодатель стремится минимизировать зарплату и требовать выполнения максимального количества работы, а наемный работник стремится как можно меньше работать и как можно больше зарабатывать.

Следует ли из этой противоположности целей невозможность достигнуть договоренности между работниками и работодателями? Вовсе не следует.

И все прекрасно знают, что на сотнях тысяч предприятий в России работают наемные работники, и часть из них даже довольны своей работой и своей зарплатой, а часть работодателей довольна качеством работы своих работников и уровнем зарплаты, которую эти работодатели выплачивают своим работникам.

Так как же они все договорились, если их цели прямо противоположны?

Взаимозависимость

Очень важно понимать, что наемные работники не просто от нечего делать пошли работать, а работают для получения заработной платы и, соответственно, обеспечения своей жизнедеятельности за счет получаемых от работодателя средств.

И работодатель приглашает работников не потому, что у него много лишних денег, а вследствие потребности в исполнителях работ.

Вот такой взаимной востребованностью и обеспечивается договоренность между лицами, интересы которых противоположны.

И если работодатель откажется платить за работу, работать у него никто не будет, и предприятие прекратит свое существование. Точно так же если работник откажется выполнять работу, ему перестанут платить зарплату, и жить ему станет не на что.

В жилищных отношениях аналогичная ситуация. Именно за счет средств, оплачиваемых собственниками помещений за услуги и работы по содержанию жилья, финансируется УО.

И если УО руководствуется только своими интересами и не учитывает интересы жильцов, то такая УО попросту не сможет управлять домами (ее услуги не будут востребованы) и прекратит свое существование.

А если собственники не захотят оплачивать услуги и работы по содержанию, то их домом никто не захочет управлять, и такой дом будет ветшать, «зарастать» мусором и постепенно (или достаточно быстро) разваливаться.

Именно указанные обстоятельства вынуждают УО и собственников помещений договариваться, несмотря на разность интересов.

А поскольку собственники имеют право выбрать УО по своему усмотрению, то наличие на некоторой территории нескольких УО (то есть — существование конкуренции) будет фактором, снижающим соотношение цены и качество предлагаемых УО услуг (в условиях конкуренции всегда возникают тенденции к повышению качества работ и снижению их стоимости).

В идеале (который, надо сказать, достижим редко) УО выполняет услуги и работы с качеством, которое устраивает жильцов, и получает за эти услуги и работы оплату, которая позволяет УО работать с прибылью и которую жильцы считают приемлемой, соответствующей качеству работ.

Таким образом, в противоречие с позицией, изложенной в рассматриваемой лжетеории, несмотря на разность интересов, имеются очень весомые причины для достижения договоренности между УО и собственниками помещений МКД.

А если дополнительно рассмотреть не только такие «корыстные» мотивы, как желание заработать (для УО) или желание жить в красивом доме с исправными коммуникациями (для собственников), то можно отметить, что подавляющее число добросовестных УО очень хочет гордиться состоянием обслуживаемых домов, а подавляющее число добросовестных собственников помещений не хотят иметь долги за жилищно-коммунальные услуги. При этом и для одной, и для другой стороны (при условии их порядочности и добросовестности) хорошие отношения являются залогом успешного функционирования: для жильцов – систем их дома, для УО — самой организации.

Дополнительные требования

Некоторые собственники помещений в силу тех или иных причин считают ненужным или недопустимым нанимать УО для управления своим домом.

Таким собственникам жилищное законодательство позволяет создать для управления домом ТСЖ (или управлять домом непосредственно, если в доме не более 30 квартир).

Если же собственники никаким образом не хотят содержать свой дом, то во избежание отсутствия какого-либо обслуживания (что может привести к разрушению дома) жилищное законодательство предписывает органу местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации.

Собственно, это единственный предусмотренный законом случай «навязывания» собственникам УО, которую они не выбирали — если собственники не проводят общее собрание и не выбирают способ управления и конкретную организацию, которая будет управлять их домом.

Ну, и естественно, именно собственники помещений МКД несут бремя содержания общего имущества, поскольку именно они и владеют этим общим имуществом.

На этом, в общем-то, практически заканчиваются обязанности жильцов дома.

Как бы это ни показалось парадоксальным некоторым собственникам, но нормативные правовые акты, регулирующие отношения между УО и жильцами МКД, управляемых этой УО, направлены, прежде всего, на поддержку именно жильцов. Жилищное законодательство устанавливает множество требований к содержимому и качеству работ по управлению домом.

И одна из причин такой ситуации — распространенные заявления граждан о том, что в отношениях с УО они являются более слабой стороной в части профессионализма в юридических и технических вопросах управления МКД.

Законодатель, фактически признав это заявление истиной, решил не прилагать больших усилий для повышения профессионализма потребителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а усилисть государственное регулирование сферы ЖКХ, в том числе путем введения лицензирования деятельности по управлению МКД, введения обязанности по раскрытию информации в ГИС ЖКХ, установления Минимального перечня работ по содержанию, введения штрафов за нарушения порядка расчета стоимости таких работ, создания специализированных надзорных инстанций (органы госжилнадзора) с сохранением поднадзорности предоставления ЖКУ прокуратуре и органам Роспотребнадзора. Таким образом, УО (вероятно, как более профессиональный участник жилищных отношений) несет огромное число обязанностей, в то время как жильцы управляемых домов несут только обязанность по оплате потребляемых услуг.

Заключение

В настоящей статье доказано, что УО и собственники помещений не просто могут, а обязаны договариваться между собой, иначе ни одна из сторон не достигнет своей цели — УО не получит прибыли, собственники не получат качественного обслуживания своего дома. И только договоренности по всем вопросам предоставления и оплаты услуг и их соблюдение могут быть залогом эффективного взаимовыгодного, устраивающего обе стороны, взаимодействия.

Поскольку в статье использовано сравнение жилищных отношений с трудовыми, необходимо особо отметить, что именно собственники помещений МКД выступают в роли работодателя, который нанимает УО на работу.

И как и любой работодатель, собственники имеют право «уволить» УО за ненадлежащее качество услуг.

А помимо этого, у собственников большие возможности по привлечению УО к ответственности (или понуждению к выполнению тех или иных обязанностей) путем обращения в прокуратуру, Роспотребнадзор, госжилнадзор, суды и т.д. и т.п.

Однако, наличие огромного числа инструментов для привлечения УО к ответственности вовсе не означает признание УО априори недобросовестными компаниями.

В России существует множество примеров, когда УО настолько эффективно обслуживает МКД, что и жильцы других домов, управляемых другими лицами, просят эти управляющие организации заключить договор с ними, «взять под управление» их дома. И никаких разговоров о некой противоположности интересов в таких случаях не возникает.

Собственники домов выбирают (нанимают на работу) эффективную УО и наслаждаются качеством услуг, а УО исполняет свои обязательства, удовлетворяясь той стоимостью услуг (зарплатой), которую ей оплачивают собственники.

Очевидно, что взаимодействие сторон договора, сумевших договориться по всем вопросам, будет эффективным и гармоничным — и такое утверждение касается как трудовых, так и жилищных отношений.

Источник: https://acato.ru/articles/20180129/mify-zhkh-sovpadayut-li-celi-sobstvennikov-pomeshenij-i-upravlyayushej-kompanii

Взаимодействие управляющей организации с советом многоквартирного дома

Отношения между управляющей компанией и собственником

Вступившая в силу летом 2011 года статья 161.1 ЖК РФ, определяет условия создания, полномочия нового вида объединений собственников жилых помещений МКД – совета МКД. Что входит в компетенцию совета МКД и в круг обязанностей председателя, какие данные УК может предоставлять председателю совета, – обо всем этом пойдет речь в сегодняшней статье.

Отметим, что совет МКД, хотя и является органом управления МКД, однако подотчётен общему собранию собственников, им избирается и им же может быть распущен или переизбран.

Совет МКД должен быть выбран на общем собрании собственников в доме, с количеством квартир более четырёх, в котором не было сформировано ТСЖ и которым не управляет жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Совет МКД должен быть избран в течение календарного года с момента ввода дома в эксплуатацию.

Если этого не было сделано или принятое решение о создании совета не было реализовано, орган местного самоуправления имеет право в трехмесячный срок организовать ОСС данного дома, на котором в принудительном порядке будет решён вопрос о создании ТСЖ или же об избрании совета, включая его председателя.

Члены совета и его председатель (в совокупности – совет МКД) избираются в каждом доме из числа собственников помещений. Численный состав законодательством не регламентируется, но рекомендуется формировать совет исходя из количества в доме подъездов, этажей и квартир.

Совет избирается сроком на два года, но общее собрание собственников своим решением имеет право установить как более короткий, так и более длительный срок осуществления полномочий совета МКД (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).Подробнее о выборе и правовом статусе совета МКД Вы можете прочитать в нашей статье

Компетенция совета МКД

Знание круга вопросов, которые вправе решать совет МКД поможет УК наладить с данным органом грамотное взаимодействие. Совет МКД (п.5 ст.161.

1 ЖК РФ):

  • обязан следить за выполнением и непосредственно выполнять решения, принятые ОСС;
  • может вносить в повестку дня ОСС для обсуждения предложения о порядке пользования общедомовым имуществом (в т.ч.

    земельным участком, на котором размещён дом), о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, вопросы о порядке обсуждения проектов договоров, касающихся общедомового имущества и предоставления КУ, различные предложения, связанные с компетенцией совета МКД, избираемых комиссий, а также иные предложения, которые не противоречат ЖК РФ;

  • имеет право представлять владельцам помещений в МКД предложения по вопросам планирования и организации управления МКД;
  • обязан представлять собственникам до рассмотрения на ОСС своё заключение по условиям проектов договоров. Если в доме была избрана комиссия для независимой оценки проекта договора, то совет МКД представляет своё заключение совместно с заключением такой комиссии;
  • должен контролировать качество оказания услуг и выполнение работ по управлению МКД, а также осуществлять контроль за качеством, поставляемых собственникам и пользователям помещений (в т.ч. общедомовых) коммунальных услуг;
  • обязан представлять на утверждение годового ОСС отчёт о проделанной работе;
  • имеет право принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества в случае принятия соответствующего решения ОСС (п.4.2. ч.2 ст.44 ЖК РФ).
  • Перечень полномочий совета МКД может быть дополнен на основании решений ОСС или договора управления МКД.

Подробнее о функциях совета МКД, а также о возможности выплаты ему вознаграждения, читайте в нашей статье

Полномочия председателя совета МКД

Председатель совета МКД избирается на ОСС из числа членов совета. Председатель руководит текущей деятельностью совета МКД и подотчётен общему собранию собственников. Председатель представляет интересы собственников помещений в МКД и непосредственно общается с УК.

Права и обязанности председателя совета МКД:

  • до принятия общим собранием собственников вправе вступить в переговоры с УК об условиях договора управления МКД. При непосредственном управлении МКД собственниками помещений – относительно условий договора, указанных в ч.1 и ч.

    2 ЖК РФ;

  • обязан довести до сведения владельцев помещений результаты этих переговоров;
  • только по доверенности, выданной ему собственниками помещений в данном МКД, вправе заключить с УК на условиях, принятых на ОСС, договор управления МКД или договоры, определенные в ч.1 и ч.2 ЖК РФ.

По такому договору управления МКД права и обязанности приобретают все владельцы помещений в данном доме, оформившие на имя председателя доверенность. Собственники имеют право потребовать от УК копии этого договора.

  • на основании доверенности, выданной ему владельцами помещений, обязан контролировать, как выполняются обязательства по заключённым договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • обязан подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или же о предоставлении КУ ненадлежащего качества;
  • имеет право направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УК обязательств, указанных в договоре управления МКД;
  • на основании доверенности, выданной собственниками жилых помещений в МКД, имеет право представлять интересы указанных собственников в суде по вопросам, связанным с управлением данного дома и предоставлением КУ;
  • вправе принимать решения по делам, которые переданы ему для решения в соответствии с решением ОСС.
  • В отличии от компетенции совета МКД, компетенция председателя не может быть расширена, список его полномочий окончательный (закрытый) и перечислен в ст.161.1 ЖК РФ.

О порядках и сроках составления и подписания акта приемки выполненных работа читайте в нашей статье

Важно помнить, что предусмотренные ЖК РФ вопросы исключительной компетенции общего собрания владельцев помещений в МКД не могут быть переданы совету дома или его председателю. Так, например, предоставлять годовой отчёт УК может только на ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6749-osobennosti-vzaimodeystviya-uk-s-sovetom-mkd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.