Отказ от преимущественной покупки доли квартиры

Содержание

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Отказ от преимущественной покупки доли квартиры

У сособственников есть 3 основных варианта действий. Они могут согласиться на использование преимущественного права покупки доли, отказаться от него или проигнорировать предложение.

Как правильно согласиться на покупку доли в квартире?

Самая простая ситуация – это желание и готовность содольщика выкупить продаваемый объект недвижимости. В этом случае сторонам не потребуется заключать и собирать никаких дополнительных документов.

Потенциальному приобретателю не понадобится отправлять Продавцу письменное согласие. Содольщики могут связаться друг с другом любым, удобным для них, способом (по телефону, лично и пр.).

В свою очередь, Продавцу не понадобится дожидаться согласий или отказов от остальных сособственников.

Если хотя бы 1 совладелец согласится на использование своего преимущественного права покупки, то оно будет считаться полностью учтенным и соблюденным.

Сразу же после обсуждения и согласования всех нюансов стороны смогут приступить к составлению типового договора купли-продажи долей. Если же на предложение о выкупе откликнется несколько заинтересованных совладельцев, Продавец окажется вправе выбрать любого из них по своему желанию и усмотрению.

Как правильно отказаться от покупки доли в квартире?

Если согласие может быть оговорено на словах, то отказ понадобится обязательно оформить в письменной форме и заверить в кабинете нотариуса. Простой подписи сособственника окажется недостаточно, – в подавляющем большинстве случаев реальную юридическую силу будет иметь именно нотариально удостоверенный отказ совладельца от приобретения доли.

Чтобы оформить такой документ, Продавцу и его сособственнику/сособственникам понадобится вместе посетить кабинет нотариуса.

При себе необходимо иметь:

  • паспорта;
  • документы, подтверждающие право собственности на конкретные доли.

От имени сособственника, незаинтересованного в приобретении, может выступить и его доверенное лицо. В этом случае представитель должен иметь правильно составленную доверенность и свой паспорт.

Нотариус заполнит специальную отказную форму, которая впоследствии будет выдана на руки Продавцу – как доказательство соблюдения им преимущественного права покупки в отношении своих содольщиков.

Стоимость данной процедуры зависит от нотариальных тарифов в регионе, однако обычно варьируется в пределах 1 000-1 500 рублей.

На составление и нотариальное удостоверение отказа от приобретения доли отводится только 30 дней (месяц) с момента официальной отправки уведомления.

Иногда нотариальное удостоверение оказывается необязательным.

Это происходит в том случае, если все сособственники вместе посещают отделение Росреестра и подают туда письменные отказы от использования преимущественного права покупки доли.

Однако на практике собрать содольщиков в один и тот же день и час Продавцу удается редко, поэтому процедура производится стандартно – через кабинет нотариуса.

Может ли содольщик проигнорировать уведомление?

Содольщик может проигнорировать присланное ему извещение о продаже доли, однако это не принесет ему никакой практической пользы. Закон предоставляет сособственникам возможность только согласиться или отказаться от приобретения доли в первоочередном порядке, но не сорвать сделку как таковую.

Если в течение 1 месяца содольщик или несколько содольщиков никак не изъявляют своей воли в отношении отчуждаемой недвижимости, такое «молчание» автоматически приравнивается к отказу от покупки доли. Продавец получает право на поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних людей.

Иногда содольщики умышленно игнорируют уведомления о продаже, а впоследствии обращаются в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Однако сегодня у продавцов имеется сразу несколько способов для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Во-первых, извещения направляются заказными письмами с полной описью вложения и уведомлением о вручении. Так Продавец всегда будет знать, дошло ли письмо до совладельца, или оно так и не было им получено. При неполучении уведомления адресатом Продавец может обратиться в адресное бюро или полицейские органы, чтобы разыскать сособственника и установить адрес его точного местонахождения.

Во-вторых, по прошествии 30 дней с момента отправки уведомления Продавец также окажется вправе:

  1. Посетить нотариуса.
  2. Предоставить ему всю необходимую документацию (копии писем, почтовые квитанции, копии обращений в госорганы и пр.).
  3. Получить на руки свидетельство о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки.

Ответ на предложение с завышенной стоимостью

Даже если по мнению сособственников общей жилплощади заявленная продавцом цена — сильно завышена, они не вправе диктовать свою стоимость и оспаривать условия заключения сделки.

Любое несогласие с их стороны трактуется как отказ. И как результат — у продавца «развязываются руки». Он обретает возможность заключить договор купли-продажи доли с любым выбранным им посторонним покупателем.

Другое дело, если стоимость, указанная в предложении о выкупе, завышена искусственно, и реальная сумма сделки ей значительно уступает. Так поступают недобросовестные продавцы ради «легального» нарушения преимущественного права покупки.

Однако прибегать к подобным уловкам также незаконно. Любой заинтересованный в приобретении совладелец имеет право оспорить совершенную сделку и через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. В случае успеха его обяжут выплатить состоявшемуся покупателю стоимость доли по заключенному договору. И лишь после этого он сможет оформить долю на себя.

Как составить согласие на покупку доли в квартире? С подобным вопросом сталкивается большинство получателей извещений с предложениями о выкупе. И, несмотря на то, что ответ на него предельно прост, потенциальным приобретателям не следует относиться к процессу халатно. Ведь даже всего-навсего одна ошибка способна привести к утере преимущественного права выкупа.

Чтобы не допустить этого, рекомендуем обратиться к юристам нашего портала. Они проконсультируют вас по поводу написания и отправки согласия, и, при необходимости, помогут найти общий язык с продавцом доли.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Часто при сделках с недвижимостью возникают ситуации, когда требуется чье-то согласие на продажу квартиры. И собственнику, который желает продать или подарить квартиру необходимо выполнить некоторые формальности, чтобы сделку не признали недействительной.

Таких ситуаций может быть несколько:

1. Согласие супруга или супруги при продаже квартиры, которая находится в общей совместной собственности (квартира куплена в период брака).

2. Согласие другого собственника на продажу доли в квартире, если квартира находится в общей долевой собственности.

3. Согласие органа опеки и попечительства, если собственником доли в квартире является несовершеннолетний.

4. Согласие банка (залогодержателя), если квартира находится в ипотеке.

По общему правилу предполагается, что если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, то он действует с согласия своей второй половины.

Однако, здесь могут быть подводные камни.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из этих положений закона видно, что согласие супруга — не обязательно, но желательно.

Самое важное: при продаже (или обмене) квартиры согласие других сособственников нужно, при дарении — нет. Иными словами, закон требует согласие только при возмездной сделке

А поскольку дарение — это безвозмездная сделка — то в этом случае согласия не нужно.

Этот вывод основан на ст. 246 Гражданского кодекса РФ, где указано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил.

Данные правила указаны в ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Эти правила основаны на том, что у второго собственника есть преимущественное право покупки по той же цене, по которой предполагается продать эту долю в квартире 3-му лицу.

Как составить соглашение?

В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.

Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.

Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса

Участие нотариуса при удостоверении сделки дарения не обязательно в следующих случаях:

  • При отчуждении долей детям от единоличного собственника — если родитель единственный или жилье приобреталось до вступления брак.
  • Если имущество находится в праве совместной собственности родителей.

Однако по вопросу обязательного удостоверения сделок при указанных обстоятельствах сложилась разнообразная практика. Существует разъяснение Управления Росреетра от 12.08.2016 г.

, согласно которому нотариальное удостоверение сделок необходимо только при наличии общей долевой собственности супругов.

Позиция Управления касательно отчуждения доли при единоличной или совместной собственности заключается в отсутствии необходимости удостоверять сделку у нотариуса.

Источник: https://razvodimsia.ru/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire-obrazec-2020/

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству. Теория и практика

Отказ от преимущественной покупки доли квартиры

Правовые нормы, закреплённые в ст.

250 ГК, недвусмысленно провозглашают, что воспользоваться преимущественным правом на приобретение продаваемой доли могут абсолютно все участники долевых правоотношений, причём в равной мере.

Однако, нельзя забывать о том, что закон делает из этого правила некоторые исключения, о которых крайне желательно помнить. Они прописаны в первой части двести пятидесятой статьи Гражданского кодекса:

  1. Если покупка доли осуществляется путём проведения торгов, осуществляемых в публичном порядке.
  2. Если человек, которому принадлежит часть сооружения либо здания, отчуждает долю участка земли, на котором находятся указанные выше сооружения либо здания.

Этот список не является окончательным. Другими юридическими фактами, отменяющими нормы, установленные ст.250 ГК РФ, являются случаи, когда доля переходит к другому субъекту безвозмездно, например, при помощи заключённого договора дарения, или после оформления наследства.

Другое часто применяемое исключение из закреплённого правовыми нормами общего правила возникает, когда совладелец доли желает отдать её в залог постороннему человеку или организации. Здесь ему, чтобы законно осуществить подобное действие, не нужно учитывать тот факт, что ему могут возразить другие совладельцы.

Однако, если держатель залога решит забрать у должника его долю и продать её, то в данном случае залогодержатель никак не может игнорировать требования статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и сначала предложить иным сособственникам воспользоваться предоставленной им законной возможностью приобрести заложенную долю.

Нестандартные ситуации, возникающие при применении ст.250 Кодекса

Как следует поступать продавцу, если его имущество хотят приобрести сразу несколько человек, являющихся сособственниками? Гражданское право в данном случае решает ситуацию чётко и определённо: продавец имеет полное и абсолютное право выбрать себе покупателя, с которым он желает вступить в договорные отношения по отчуждению доли. Причём, если конфликт дойдёт до разбирательства в судебных органах, то сособственнику, который считает себя ущемлённым, не следует праздновать победу преждевременно, потому что даже суд должен учесть пожелания продавца и его мнение о том, как он хочет распорядиться тем имуществом, которое ему принадлежит.

Почему закон в РФ разрешает поступать продавцу именно так? Потому что российское законодательство в области покупки или продажи имущества придерживается двух важных постулатов:

  • Договор по купле-продаже по законам РФ не является публичным по умолчанию, т.е. продавец в таком соглашении не обязан оформлять сделку с каждым, кто желает её заключить.
  • Чтобы договор можно было официально оформить, достаточно наличия согласованной воли, ясно выраженной сторонами будущего соглашения.

Поэтому продавец в рассматриваемом нами случае имеет свободу выбора того, с кем связать себя договорными отношениями.

Есть ещё один вариант решения проблемы, указываемый авторами юридических комментариев к гражданскому законодательству и разрешаемый законом: если у одного совладельца жилья нет достаточных финансовых средств на покупку, то он может предложить другим совладельцам объединиться и выкупить долю.

Имейте в виду, что указанное правило применимо только тогда, когда часть долевой собственности планируется к отчуждению лицу, которое не является сособственником. Если же вы договоритесь, что ваше имущество приобретёт кто-либо из совладельцев квартиры, то положения из ст.250 ГК РФ не будут распространяться на ваши правоотношения.

Документы

К такой сделке предъявляются такие же требования, как и к продаже целого объекта. Но необходимо подготовить и ряд дополнительных документов:

  1. Предоставляется письменное согласие других дольщиков на продажу части общего имущества его собственником.
  2. Если такого документа нет, нужны доказательства того, что дольщики были проинформированы о предстоящей продаже доли, но не выявили желания совершить покупку. Такими доказательствами станет квитанция по оплате заказных писем, уведомление о вручении.
  3. Документ на регистрацию доли жилья.
  4. Бумаги правоустанавливающего характера — это завещание, договор купли-продажи.
  5. Также необходим технический паспорт на недвижимость из БТИ.
  6. Кадастровый паспорт.
  7. Если у продавца есть супруг (супруга), предоставляется их согласие.
  8. Для сделки понадобится выписка из ЕГРН.
  9. При наличии прописанных в квартире несовершеннолетних нужно взять разрешение опекунского совета на проведение сделки.
  10. Прикладываются к документам паспорта участников сделки.
  11. И подготавливается сам договор купли-продажи.

Процедура, по которой осуществляется право преимущественного выкупа

Она достаточно подробно описана в части второй статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и осуществляется следующим образом:

  1. Совладелец, желающий произвести отчуждение своей доли лицу, который не является одним из сособственников, должен обязательно, причём только письменно, предупредить других совладельцев о своём намерении, указав при этом условия и желаемую цену, которую он хочет получить за своё имущество.
  2. После того, как другим долевым совладельцам станет известно о намерениях продавца, т.е. они будут извещены надлежащим образом, начнёт идти срок, до истечения которого им необходимо принять решение. Важно знать, что время, которое отводится на раздумья совладельцам в отношении недвижимости, составляет тридцать суток, а в отношении движимых вещей — всего десять суток.
  3. Если кто-либо из сособственников соглашается с выдвинутыми условиями и готов отдать требуемую сумму денег, между ним и совладельцем, отчуждающим долю, может быть достигнуто соглашение о покупке, в результате которого доля перейдёт к другому сособственнику.
  4. Если же все лица, которым было отправлено уведомление о выставлении доли на продажу, просрочат установленное законодательством время либо письменно заявят о нежелании приобретать продаваемое имущество, то посторонний человек получает возможность купить эту долю сразу же, как только будет получен отказ от последнего сособственника.

Как правильно уведомлять сособственников

Авторы юридических комментариев указывают, что в данной процедуре есть некоторые нюансы, которые обязательно нужно учитывать при уведомлении совладельцев.

Так, в реальной жизни извещения обычно посылаются таким образом, чтобы можно было быть уверенным в том, что они дошли до адресата в установленные сроки, поэтому отличным решением будет воспользоваться услугами почтовых работников и переслать всем сособственникам заказные письма с прикреплённым к ним уведомлением, или попросить нотариуса сделать это, хотя его услуга обойдётся вам на порядок дороже.

В этом случае у вас на руках будут необходимые подтверждения того, что вы выполнили возложенную на вас правом обязанность и известили других людей, которые владеют общей с вами долевой собственностью.

Изменение условий договора о продаже доли в квартире

Важные юридические тонкости относятся к вопросу о том, а что если либо сособственник, либо лицо, отчуждающее долю, пытаются поменять условия соглашения или требуют их изменения?

В случае, если требования исходят от сособственника, которого не устраивают некоторые из выдвинутых продавцом условий, то у продавца есть два варианта действий: либо согласиться с предложенными условиями, либо отказаться и подписать соглашение с посторонним человеком.

В случае, если продавец независимо от причины пожелал поменять свои условия, то он должен ещё раз осуществить процедуру извещения всех остальных совладельцев. Если он этого не сделает, то его бездействие будет считаться правонарушением и ущемлением прав других совладельцев на преимущество в приобретении доли перед иными лицами.

Риски при покупке доли

Долевое имущество имеет много недостатков, к которым нужно быть готовым:

  • Даже если совладельцы родственники, у каждого могут быть свои представления об использовании общего имущества. Особенно остро встает вопрос при необходимости продажи квартиры как единого объекта. Кого-то не устраивает цена за жилье, кто-то и вовсе хочет остаться жить на этой жилплощади.
  • Продажа отдельных долей также превращается в проблему, особенно, если другие дольщики не заинтересованы в покупке дополнительных квадратных метров. Они и так могут пользоваться в квартире всеми удобствами, всей площадью, ведь каждая доля не выделяется конкретной территорией.
  • Лицо, приобретающее долю в квартире, как третья сторона, становится полноправным совладельцем жилья, на ряду с остальными дольщиками. Но распоряжаться он может только своей частью.
  • Если в дальнейшем возникнет желание у такого собственника продать имущество, он будет придерживаться той же процедуры, что и предыдущий владелец. Нужно будет получать письменное согласие дольщиков на продажу или писать им письма с извещением, дожидаться месяц ответа.

Согласие других собственников необходимо не только на продажу доли, но и на сдачу ее в аренду. Квартира, находящаяся в долевой собственности, не делится конкретно между хозяевами. Доля может быть определена точно, например, 1/2, но ее никто не выделит территориально.

С этим связаны и многие проблемы даже в обыденной жизни совладельцев. Ситуация усугубляется, если собственники жилья не являются родственниками, совершенно посторонние люди.

Споры, возникающие вокруг права преимущественной покупки

Подавляющее большинство судебных разбирательств относится к случаям, когда один из сособственников не знал о том, что доля будет продаваться, потому что не был надлежащим образом извещён, или продавец нарушил право других совладельцев тем, что передал своё имущество постороннему лицу до того, как закончился срок, предписанный законом.

Вместе с тем, законодатель принимает во внимание тот факт, что нельзя накладывать серьёзные ограничения на продавца касательно его возможности распоряжаться имуществом, владельцем которого он является, поскольку подобное недопустимо в отношении частной собственности.

Поэтому даже если отчуждатель доли не знает того, где в настоящий момент находятся другие совладельцы, но в суде было установлено, что он сделал все от него зависящее, чтобы добиться требуемого по закону уведомления сособственников, его сделка с посторонним лицом в таком случае может быть признана действительной.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/preimushchestvennoe-pravo-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.