Отказ от преимущественного

Преимущественное право покупки доли в квартире

Отказ от преимущественного

Последнее обновление: 27.05.2020

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры.

При этом, такое право преимущественной покупки (выкупа) применяется не только в случае, когда сосед продает свою долю по Договору купли-продажи, но и в случае, когда он меняет свою долю по Договору мены, так как к этому договору тоже применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ).

Поясним подробнее, как все это работает.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма или телеграммы с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Уведомление для совладельцев о возможности преимущественного выкупа доли, можно оформить и передать через нотариуса (у него есть такая услуга). Тогда нотариус самостоятельно, от своего имени, высылает заказные письма всем совладельцам квартиры и фиксирует их ответы или отсутствие таковых.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Примечание. Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то для оформления его отказа от своего преимущественного права, нужно будет не только участие его родителей или законных представителей, но и отдельное разрешение Органов опеки и попечительства (см. подтверждение в разъяснениях Росреестра – здесь).

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Оформление и регистрация продажи доли в квартире

Оформление сделки по продаже отдельной доли в праве общей долевой собственности на квартиру требует обязательного нотариального удостоверения Договора купли-продажи (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Сама сделка (переход права собственности) затем проходит государственную регистрацию в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Как оформить отказ от преимущественного права от несовершеннолетнего ребенка? Инструкция +

Отказ от преимущественного

В случаях продажи доли в квартире, собственником которой является, в том числе и несовершеннолетнее лицо, необходимо получить отказ от права преимущественной покупки продаваемой части ребенком-собственником.

В связи с тем, что на основании статьи 250 Гражданского Кодекса РФ преимущественным правом на покупку продаваемой доли обладают именно имеющиеся собственники. Если законные представители ребенка или его родители не планируют выкупать долю в недвижимости, то необходимо грамотно оформить от имени ребенка отказ от доли.

Как правильно оформить отказ? Ответ на этот вопрос вы получите, дочитав статью до конца.

Законодательство

Статья 37 ГК РФ гласит, что для оформления отказа от преимущественного права ребенка на выкуп доли необходимо заручиться разрешение органов опеки и попечительства. Если подобное разрешение будет отсутствовать, уже осуществленная сделка может быть отменена.

ВАЖНО Отсутствие согласия органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права ребенка по покупку доли в имуществе может привести к отказу регистрации проданной доли в ЕГРН. Новый владелец недвижимости не получит прав собственности на нее.

Обязанности родителей

Законные представители детей (опекуны или родители) обязаны предпринять меры по улучшению условий проживания детей. Это означает, что если есть возможность выкупить продаваемую часть жилья, то ее необходимо воспользоваться.

Лицо, занимающееся продажей доли в квартире, находящейся в долевой собственности, обязано направить уведомление о планируемой продаже всем заинтересованным лицам.

В случае отсутствия намерения со стороны заинтересованных лиц выкупа доли в квартире в течение месяца после направления уведомления, она может быть продана другому лицу (статья 250 ГК РФ).

Обращение в органы опеки в данном случае требуется для того чтобы государственные органы могли подтвердить законность сделки и соблюдение интересов ребенка. Обращение в Опеку не гарантирует принятие положительного решения.

Они могут дать разрешения на осуществление сделки или отказать, это касается любых сделок с имуществом несовершеннолетнего, в том числе и в случае получения отказа от преимущественного права ребенка на покупку продаваемой части квартиры. Разрешение предоставляется по заявлению законных представителей или нотариальному запросу.

Обращение в Опеку

В  отдел Опеки требуется подать следующие документы:

  • Нотариальный запрос,
  • Заявление одного из родителей,
  • Справки по форме 7 и 9 с места регистрации ребенка,
  • Справки с медицинского и образовательного учреждения,
  • Документы на ребенка: паспорт или свидетельство о рождении,
  • Документы на квартиру: выписка из реестра либо свидетельство о правах собственности,
  • Технический паспорт на квартиру,
  • Документ, подтверждающий отцовство, если родители не зарегистрировали отношения официально, либо свидетельство о регистрации брака.
  • Общегражданские паспорта родителей.

Заявление и поданные документы подлежат рассмотрению в течение 10 дней. В случае, если нарушений прав ребенка не будет установлено, то по заявлению будет принято положительное решение и предоставлено официальное разрешение на сделку.

Отказ от преимущественного права покупки ребенком до 18 лет доли в квартире можно оформить через нотариуса

Для нотариального оформления потребуются:

  • Общегражданские паспорта всех совладельцев недвижимости,
  • Информация о продаваемом объекте (юридический адрес расположения имущества, размер доли в общей квартире, площадь продаваемой доли, цена, установленная на продажу).

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то составить нотариальный документ возможно без его присутствия по обращению одного или обоих родителей. Если ребенку на момент оформления отказа более 14 лет, то документы он будет подписывать самостоятельно в присутствии одного из родителей. В таком случае, естественно, его присутствие у нотариуса будет обязательным.

Итоги

Для оформления отказа от преимущественного права покупки доли недвижимости несовершеннолетнего в обязательном порядке следует получить разрешение органов опеки и попечительства и оформить отказ нотариально одним из родителей в случае не достижения ребенком 14-летнего возраста либо самим ребенком старше 14 лет. Без данного документа проведение сделки и ее регистрация в государственных органах невозможна.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-nesovershennoletnim.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.