Оспаривание договора аренды

Судебная практика по договору аренды

Оспаривание договора аренды

  • 1.Хасавюртовский районный суд (Республика Дагестан) – Гражданские и административные …года включительно. Из расчета: (65 000 руб. за 13 дней марта, 150 000 руб. за апрель, 150 000 руб. за май).Согласно ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. А арендатор в …
  • 2.Ново-Савиновский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …предоставляется в пользование интернет-провайдерам за установленную собранием сумму. Между тем, описание характеристик недвижимого имущества, передаваемого в пользование, является существенным условием договора аренды недвижимости (статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).Кроме того, как следует из оспариваемого протокола, в очно- заочном ании принимало участие 7 670,8 кв.м. от общего числа членов ТСЖ …
  • 3.Набережночелнинский городской суд (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Согласно …
  • 4.Центральный районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) – Гражданские и административные …найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.В соответствии со …
  • 5.Энгельсский районный суд (Саратовская область) – Гражданские и административные …когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Право сдачи имущества …
  • 6.Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область) – Гражданские и административные …ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ч.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Свои обязательства истец …
  • 7.Светлогорский городской суд (Калининградская область) – Гражданские и административные …аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плачу во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. А частью 1 …
  • 8.Всеволожский городской суд (Ленинградская область) – Гражданские и административные …порядке заочного производства.Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично ввиду следующего.В соответствии с ч. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание …
  • 9.Тайшетский городской суд (Иркутская область) – Гражданские и административные …внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Как следует из …
  • 10.Дзержинский городской суд (Нижегородская область) – Гражданские и административные …Согласно ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.В силу п. …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/po-dogovoru-arendy/

Оспаривание договора аренды как сделки, заключенной в ущерб интересам юрлица

Оспаривание договора аренды

Появление в 2013 году в Гражданском кодексе (ГК) новой редакции статьи 174 (а в особенности пункта 2), позволяющей юридическому лицу или представляемому оспаривать сделку, совершенную единоличным исполнительным органом или представителем, если такой сделкой юрлицу или представляемому причинен ущерб, сразу породило дискуссии о том, в каких случаях допустимо применение данного механизма оспаривания сделок и создаст ли данное положение риски для стабильности оборота. Об этом рассказала партнер международной юридической фирмы Dentons Карина Чичканова.

Часть авторов и практикующих юристов выразили мнение, что польза превышает риски, так как данное положение может применяться в исключительных случаях, когда иные механизмы защиты представляемого или юридического лица не могут быть применены (например, так как получено необходимое корпоративное согласие, и сделка не может быть оспорена как крупная сделка или сделка с заинтересованностью), и, по существу, речь идет о защитном механизме последней инстанции, применяемом против злонамеренных действий представителя или единоличного исполнительного органа, которые находятся в сговоре с другой стороной сделки.

В пользу исключительного характера данного механизма, на первый взгляд, говорят используемые ГК РФ формулировки оснований, по которым второй пункт статьи 174 позволяет оспаривать сделки.

Так, для оспаривания сделки по первому основанию, приведенному во втором пункте статьи 174, причинившая ущерб сторона сделки должна знать о явном ущербе для представляемого или юридического лица, при этом подтверждением исключительности данного механизма является то, что выражение «явный ущерб» в Общей части ГК больше нигде не используется. Для оспаривания по второму основанию пункта 2 статьи 174 должны иметь место обстоятельства, свидетельствующие о сговоре (и это единственный случай, когда выражение «сговор» используется в ГК, что также вроде бы указывает на исключительность данного механизма) либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.

С одной стороны, целесообразность наличия такого исключительного механизма в целом не вызывает сомнений, так как злонамеренные действия представителей или единоличного исполнительного органа могут быть весьма изощренными, не оставляя для представляемой стороны иной возможности для защиты своих прав.

Особенно, если речь идет о разных по своему экономическому весу сторонах сделки.

С другой стороны, с принятием новой редакции данной статьи ГК на суды возлагается большая ответственность в оценке конкретного дела на предмет возможности применения положений данной статьи, так как оба основания, при всей их кажущейся жесткости, позволяют занизить планку и признать недействительной сделку, которая просто оказывается экономически невыгодной другой стороне.

Предположу, что на данную статью обратили пристальное внимание те юристы, которые в условиях кризиса 2014 – 2015 года безуспешно, хотя быть может и вполне добросовестно, пытались прекратить действие сделок со ссылкой на положения статьи 451 ГК.

К сожалению для них, судебная практика крайне сдержанно отнеслась к попыткам применения статьи 451 ГК к сделкам, ставшим в результате изменения валютного курса обременительными для одной из сторон.

В свете такой сдержанной правоприменительной практики по статье 451 ГК новые положения пункта второго статьи 174 ГК, на первый взгляд, создавали новые и очень перспективные основания для оспаривания оказавшихся невыгодными сделок.

Отмечу, что обоюдоострый характер данного положения и угроза его применения против добросовестной стороны становятся очевидными в контексте крупных и очень крупных сделок.

Именно в крупных сделках стороны принимают на себя предпринимательские риски, реализация которых может привести к существенным (порой исключительно в силу размера сделки) потерям для одной из сторон, что однако совсем не обязательно свидетельствует о злонамеренном характере действий другой стороны.

Если мы допустим возможность применения положений второго пункта статьи 174 ГК для таких сделок, то мы по существу лишим участников оборота возможности оценивать для себя действительность любой крупной сделки, для которой были получены все необходимые корпоративные согласия (предположим, что обе стороны финансово состоятельны). И здесь решающее значение приобретает разграничение понятий «явный ущерб» и «значительный ущерб».

Так, можно предположить, что интересам оборота будет противоречить любое применение данной нормы, что позволяло бы стороне, для которой сделка оказалась невыгодной, оспорить такую сделку, ссылаясь исключительно на значительность потерь от сделки в качестве единственного обоснования явного характера причиненного ущерба.

Представляется, что, следуя именно таким образом понятым интересам стабильности оборота, Верховный суд (ВС) РФ повысил планку для оспаривания сделок по пункту 2 статьи 174 ГК РФ, разъяснив в своем постановлении Пленума N 25 от 23 июня 2015 года, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. Таким образом, были введены в практику критерии «заведомости» и «значительности» ущерба, которые будут считаться соблюденными в случае занижения размера встречного предоставления по сделке в несколько раз по сравнению с рыночным.

Выступая в защиту добросовестной стороны, которая полагалась на действительность заключенной сделки, ВС РФ также отметил, что при оценке конкретного дела следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения, а также пояснил, что по этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной. В частности, ВС РФ указал, что будет являться экономически оправданной сделка, которая «хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам».

Последнее уточнение защищает комплексные сделки, заключаемые с обязательством об отложенном исполнении и предусматривающие уплату в будущем сумм, выраженных в иностранной валюте.

Яркий пример таких сделок – предварительные договоры купли-продажи или предварительные договоры аренды, по которым одна сторона обязывается построить объект и в дальнейшем продать или сдать его в аренду, а другая сторона обязуется заключить основной договор на заранее согласованных условиях.

Предположу, что разъяснение ВС РФ об оценке экономической целесообразности сделок на момент их совершения защищает обе стороны таких сделок от риска оспаривания ставшей невыгодной сделки, так как оценка рыночности должна производиться на дату заключения предварительного договора, при этом любая оценка основного договора должна производиться во взаимосвязи с заключённым предварительным договором.

В отсутствие такого разъяснения, которое обязывает оспаривающую сторону доказывать нерыночный характер сделки в момент ее заключения, крайне уязвимыми оказываются не только упомянутые выше сделки в области недвижимости, но также и сделки с ценными бумагами и любыми производимыми в России товарами с обязательством об отсроченном исполнении по оплате, так как обосновать рыночный характер привязки цены таких объектов или прав на них к курсу иностранной валюты на момент исполнения обязательства по оплате может быть крайне сложно.

Но, следуя логике ВС РФ, беспокоиться в отношении стабильности или, наоборот, надеяться на разворот таких сделок добросовестным участникам оборота нет оснований, так как оценка рыночности в любом случае должна производиться на момент заключения сделки. Но даже нерыночность сделки в момент ее заключения позволяет сохранить сделку, если противоположной стороне удастся доказать, что имели место обстоятельства, позволяющие ее считать экономически оправданной.

В контексте вышесказанного, особый интерес представляет судебное дело, в котором судами первой и апелляционной инстанций были рассмотрены требования арендатора, требовавшего признать недействительным договор аренды складской недвижимости, заключенный в 2015 году во исполнение предварительного договора аренды, заключенного в 2013 году. Судя по фабуле дела, речь идет о распространенной на рынке сделке, по которой застройщик и будущий арендатор заключили предварительный договор аренды, предусматривающий обязательство застройщика построить для арендатора объект недвижимости и после завершения его строительства передать его в аренду на ранее оговоренных условиях.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-35746/16 от 6 апреля по иску АО «Связной Логистика» (арендатор) к ООО «Склады 104» (арендодатель) был признан недействительным договор долгосрочной аренды складских помещений (заключенный в 2015 году во исполнение предварительного договора аренды, заключенного в 2013 году) по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174. Речь идет о крупной сделке аренды (площадь помещений – свыше 20 тысяч кв.м., срок аренды – до 2025 года), заключенной в 2013 году, то есть на пике рынка, задолго до падения курса рубля, случившегося в 2014 году. Аналогичных сделок на рынке было заключено довольно много, поэтому дело представляет большой практический интерес.

По мнению суда апелляционной инстанции, оставившего в силе решение суда первой инстанции и признавшего договор аренды недействительным, договор аренды причинил явный ущерб истцу.

Самое любопытное состоит в том, что доказательством осведомленности истца о таком ущербе, по мнению суда, стало интервью генерального директора ответчика, которое было опубликовано в газете «Ведомости» в 2015 году. В интервью гендиректор признает, что среднерыночные ставки аренды в 2015 году находились в диапазоне от 4 000 до 6 000 рублей за квадратный метр.

Из текста постановления суда также следует, что ставки аренды по признанному недействительным договору, заключенному в 2015 году, значительно (в два раза) превышали среднерыночные.

На возражения ответчика и его предложение использовать для оценки рыночного характера сделки ставки 2014 года (т.е. ставки за период непосредственно после заключения предварительного договора), выраженные в иностранной валюте, суд посчитал, что гораздо больше доверия вызывает экспертное заключение истца с указанием ставок за «схожие временные рамки (2015 год)».

Вызывает удивление оценка судом рыночного характера договора аренды по состоянию на дату второй сделки (т.е.

договора аренды), а не на дату заключения предварительного договора, во исполнение которого была совершена вторая сделка, при том, что, по мнению ответчика, именно в период между двумя сделками кардинально изменился курс доллара и, следовательно, выросли рублевые значения ставок, выраженных в долларах США.

Возможно, удовлетворяя требования истца, суд посчитал, что арендатор не был связан условиями предварительного договора (который, однако, не был оспорен) и счел возможным оценить сделку аренды в отрыве от первоначальной сделки.

Так как речь идет о первом деле, в котором пункт 2 статьи 174 ГК РФ применяется в контексте предварительного договора аренды, вызывает сожаление, что постановление суда не содержит анализа экономической обоснованности сделки (в том числе во взаимосвязи с предварительным договором), на необходимость которого при рассмотрении таких дел указал ВС РФ.

Что в итоге? Судя по рассмотренному судебному акту, опасения юристов об обоюдоостром характере положений статьи 174 ГК и рисках этой статьи для стабильности оборота неожиданно начинают сбываться, несмотря на разъяснения ВС РФ.

Ответчик обжаловал судебные акты в кассационную инстанцию, которая поддержала решение суда первой инстанции и постановление апелляции.

Источник: http://rapsinews.ru/legal_market_publication/20170907/280057161.html

Признание договора аренды недействительным, оспоримость сделки

Оспаривание договора аренды

Передача имущества во временное пользование предполагает обязанности по оплате и сохранности вверенной ценности.

Признание договора аренды недействительным влечёт последствие в правовом поле – возврат участников в «исходное» положение.

Выбор представителями надлежащей защиты прав зависит от ничтожности или оспоримости сделки, либо признания соглашения незаключённым на этапе подписания, исключающей возникновение обязательств.

Недействительность и «незаключённость» договора аренды

В юридическом ракурсе недействительные и незаключённые соглашения считаются нетождественными, что способствует невозможности применения последствий недействительности к незаключённым сделкам.

Договор признаётся заключённым, если участникам удалось достичь консенсуса по всем существенным условиям, предусмотренным для конкретного вида сделки (п.1 ст.432 ГК РФ).

При заключении арендного договора следует предусмотреть:

  1. Объект аренды. В пользование могут быть переданы имущественные ценности, не теряющие натуральных характеристик в процессе эксплуатации. Для согласования в тексте должны быть прописаны сведения, позволяющие идентифицировать передаваемые материальные активы (ст.607 ГК РФ).
  2. Размер и периодичность арендной платы. Согласование не является обязательным условием, а отсутствие формирования цены и сроков внесения платежей позволяет применить подход к оценке на основании арендуемых аналогичных имущественных активов в сопоставимых обстоятельствах (п.1 ст.614 ГК РФ) за исключением аренды не менее годичного периода:
    • земельных участков (п.2 ст.26 ЗК РФ);
    • зданий и сооружений (п.2 ст.651 ГК РФ);
    • помещений ввиду тесной связи со зданиями и сооружениями (постановление Московского АС по делу № А40-107421/2016 от 18.05.2017 года).
  1. Выкупная цена для финансового лизинга недвижимости с первоочередным правом выкупа. В тексте основного или дополнительного соглашения может предусматриваться переход права собственности при внесении фиксированной стоимости или по завершении арендных сроков (ст.624 ГК РФ).
  2. Момент заключения, определяемый для арендных отношений (п.2,3 ст.433 ГК РФ):
    • фактом передачи имущества;
    • датой государственной регистрации в отношении третьих лиц при обязательности процедуры.

Неоднозначность определения понятий и противоречивая судебная практика приводит к сложностям в выборе способа защиты, призывая заявителей в суде требовать одновременно признать договор и незаключённым и недействительным, что взаимно исключает друг друга.

Регистрация договора аренды

Учитывая противоречия норм гражданского законодательства, важно уделить внимание регистрации договора аренды, являющейся обязательной в вышеперечисленных ситуациях. С заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон. Для устранения неопределённости, кто конкретно будет заниматься подготовкой документов и процессом, целесообразно сведения прописать в тексте соглашения.

В отношении договоров, не прошедших госрегистрацию при условии обязательности, судебная практика единогласно признаёт их незаключёнными или несостоявшимися сделками.

Таковые сделки не могут считаться недействительными, поскольку по юридической сущности не признаются действиями граждан или субъектов предпринимательства, направленными на установление, внесение изменений или полное прекращение прав и обязанностей участников.

По несуществующей в правовом сегменте сделке стороны не вправе требовать:

  • изменения условий или сроков расторжения вследствие отсутствия заключения;
  • взыскания основной суммы долга и предусмотренных финансовых санкций в виде начисления штрафов, неустоек и пеней за просрочку платежей;
  • возмещения ущерба и убытков при ненадлежащем исполнении обязательств;
  • соблюдения преимущественного права на заключение нового соглашения при завершении действия текущего.

Исковые требования по незаключённому договору не могут предусматривать последствия неисполнения обязательств, поскольку сами обязательства не существуют в принципе. Пострадавшая сторона может взыскивать только суммы неосновательного обогащения. Арендатор не может требовать сохранения условий до окончания срока действия при смене собственника или передать помещение в субаренду, поскольку незаключённое соглашение не порождает прав и обязанностей у третьих лиц.

Основания для признания недействительным

 

Сделка признаётся недействительной по решению судебного органа (оспоримая) или не зависит от факта признания в судебном порядке (ничтожная) вследствие нарушения законодательных норм на этапе совершения (ст.166 ГК РФ). Договор аренды признаётся недействительным, если:

  1. Нарушаются права третьих лиц или охраняемые интересы. Например, государственное предприятие при подписании арендного договора нежилого помещения должно иметь согласие собственника в лице муниципального образования.
  2. Осуществляется превышение полномочий арендодателем при сдаче имущества в пользование. Арендодатель обязан иметь зарегистрированное право собственности, а представляющее организацию лицо компетенцию на подобные действия.
  3. Подписывается недееспособным, ограниченным в дееспособности гражданином вследствие психического расстройства либо несовершеннолетним, не достигшим возрастной отметки 14-ти лет.
  4. Совершается сделка в «обход» прямого запрета или наложенного ограничения. Для предприятия – это деятельность, запрещённая уставными и учредительными документами, а для гражданина – отсутствие нотариально заверенного согласия, требуемого по нормам закона или финансовая несостоятельность (банкротство).
  5. Обнаруживается мнимость соглашения, не ставящего цель создать правовые последствия, или притворность договора аренды, прикрывающего другую сделку.
  6. Заключается в результате введения одной из сторон в заблуждение, под воздействием угроз или при использовании тяжёлых обстоятельств.

По ничтожной сделке при обращении в судебную инстанцию заявитель должен указать на наличие противозаконных обстоятельств на этапе заключения, вследствие которого суд обязан удовлетворить требования истца. По оспоримой сделке решение принимается в результате разбирательств с равной вероятностью признания договора недействительным или отказа в удовлетворении иска.

Если арендный договор признан недействительным, то стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное от процесса пользования. При невозможности возврата в натуральном выражении допускается денежная компенсация в размере, устанавливаемом судом, если иные последствия не предусмотрены нормативно-правовыми актами (п.2 ст.167 ГК РФ).

Двухсторонняя реституция применяется независимо от оспоримости или ничтожности сделки при принятии решения судом о её недействительности. Правовые последствия для каждого из участников следующие:

  1. Арендодатель обязан осуществить возврат денежных средств, полученных за предоставление в пользование имущества без наличия права.
  2. Арендатор обязан возвратить имущественный объект в приемлемом состоянии. Из арендной платы вычитаются средства за фактическое использование в размере, определённом судебным органом.

Если на стадии заключения правовые нормы соблюдены, то сделка не может быть признана недействительной или незаключённой. Тогда в судебном порядке договор может подлежать досрочному расторжению при проявлении инициативы любой из сторон при наличии оснований.

По требованию арендодателя прекращению подлежит соглашение, если арендатором (ст.

619 ГК РФ):

  • нарушены условия пользования арендуемыми ценностями;
  • допущена просрочка платежей за аренду более двух раз подряд;
  • нанесен существенный ущерб имущественным ценностям;
  • не произведен капитальный или текущий ремонт при условии обязательности в соответствии с договорными условиями или законодательными актами.

Арендатор может инициировать досрочное расторжение, если арендодателем (ст.620 ГК РФ):

  • не предоставлены активы в пользование, либо созданы искусственные препятствия для использования в соответствии с договорными условиями;
  • выявлены существенные недостатки, скрытые в момент передачи;
  • не выполнен обязательный капитальный ремонт;
  • переданы непригодные для использования по предусмотренному назначению материальные блага.

Договор имущественного найма между гражданами или аренды при участии юридического лица должен заключаться в письменной форме. Отсутствие письменного документа прямо не свидетельствует о недействительности сделки, но накладывает ограничение на обращение в суд, поскольку ни одна из сторон не сможет указать нарушенные условия.

Юридическая консультация

Правовые тонкости относительно незаключённых и недействительных сделок подлежат изучению на этапе подготовки и подписания договора.

Ведь невозможно взыскать арендодателю не только предусмотренные финансовые санкции при неплатежах, но и саму сумму задолженности при признании договора незаключённым, что на юридическом «языке» означает несуществующим.

Арендатор лишается возможности передачи арендуемых ценностей в субаренду и преимущественного права заключения нового договора по истечении срока действия.

Профессионалы окажут юридическую поддержку в части:

  • обязательности регистрации договора и правовых последствий игнорирования процедуры;
  • правильного составления акта приёма-передачи помещения с отражением недостатков;
  • проверки арендодателя на правовую возможность заключения договора аренды или имущественного найма – привилегию собственников.

В тексте документа важно предусмотреть детальные характеристики предмета аренды и обязательства сторон для возможности обращения в судебную инстанцию за защитой нарушенных прав.

С этой статьёй читают:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/priznanie-dogovora-arendyi-nedeystvitelnyim/

Оспаривание договора аренды – завышенная цена

Оспаривание договора аренды

Ведение бизнеса в сфере производства товаров, ингредиентов, деталей и прочего предполагает наличие серьезной базы в виде помещений (зачастую – со специальными требованиями), производственных линий, сырья. В этом кардинальное отличие производства от, например, оказания услуг.

База для ведения бизнеса приобретается разными способами: аренда, покупка за собственные деньги, покупка в кредит (банк) либо на заемные денежные средства других бизнесменов либо граждан.

При организации бизнеса в сфере производства, руководитель, помимо поиска недвижимости и оборудования, зачастую проходит процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, а иногда – и судебные процессы.

Причиной участия компании в судебных заседаниях является недобросовестное поведение контрагентов.

Также судов не избежать и действующему бизнесу в сфере производства: сохранение уже имеющихся основных средств у компании очень часто возможно лишь через судебное решение.

Конкуренты могут выстраивать схемы по захвату привлекательных помещений и оборудования, реализовывать их. Впоследствии владельцу бизнеса, у которого было изъято, к примеру, помещение, остается один вариант: судебная защита прав и имущества.

Фабула дела:

Производитель химических реагентов обжаловал заключение договора аренды производственного помещения. Помещение было передано в аренду бывшим директором компании совместно с оборудованием, которое в нем было размещено (комплекс, позволяющий реализовать полный производственный цикл продукции).

Комплекс был передан, по мнению компании, по значительно завышенной цене, а арендная плата оплачивалась из денежных средств компании, предварительно перечисленных на расчетный счет арендатора (индивидуальный предприниматель) с расчетного счета компании. Это перечисление не имело под собой оснований и было произведено именно с целью оплаты аренды индивидуальным предпринимателем в дальнейшем.

Стоит отметить, что бывший директор компании одновременно занимал руководящую должность в другой компании, где указанный индивидуальный предприниматель (он же арендатор) был единственным собственником. Впоследствии, когда директор был уволен из компании-арендодателя, он был назначен директором в компании-конкуренте (собственник – арендатор помещения).

Тот факт, что арендная плата была завышена, подтвердила судебная экспертиза: эксперт пришел к выводу, что кратность завышения составляет 40 единиц. Арендатор предоставил заключения специалистов, опровергающие выводы судебной экспертизы, однако суд не принял их во внимание. Также арендатор выражал несогласие с тем, что арендная плата слишком высока.

Суд вынес решение о признании договора аренды недействительным.

Судебный акт: Решение Арбитражного суда Челябинской области от 16 июля 2019 г. по делу А76-20553/2018

Выводы суда:

1. Судом была назначена экспертиза, выводы которой были приняты во внимание при вынесении решения, несмотря на то, что арендатор ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на ошибки в экспертном заключении: по мнению суда, заключение соответствует закону и может быть положено в основу решения.

2. Суд не принял во внимание представленные арендатором заключения специалистов в отношении результатов судебной экспертизы, сочтя их мнением отдельных специалистов, которое не является результатом судебной экспертизы.

3. Суд отказал в проведении повторной судебной экспертизы еще и потому, что эксперт трижды не смог посетить помещение с целью его осмотра по вине арендатора, который дважды игнорировал определения суда об обязательном допуске эксперта для осмотра, в связи с чем счел поведение арендатора недобросовестным.

4. Суд отказал арендатору и в оценке бизнеса в целом (а не отдельного производственного комплекса): рассмотрению подлежит вопрос правомерности заключения именно договора аренды по цене, указанной в нем.

5. Суд указал, что действия арендатора и бывшего директора арендодателя носят слаженный и заранее спланированный характер, такие действия не являются добросовестными. При этом общей целью их действий является завладение имуществом (впоследствии помещение выбыло из владения арендодателя), следовательно, приносят убытки для арендодателя-производственной компании.

6. Суд указал, что директор не вправе наносить ущерб компании, в которой он занимает руководящую должность. А если ущерб все-таки причинен, такой договор является недействительным.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vitvet/osparivanie-dogovora-arendy--zavyshennaia-cena-5dd36590723e5e0ec67afb04

Оспаривание договора аренды квартиры – споры, помощь юриста

Оспаривание договора аренды

Что обязательно должно быть прописано в договоре?

Когда и как можно оспаривать договор?

Нарушение договора со стороны арендатора

Аренда или найм квартиры, как принято называть такой договор, очень распространен, так как не у всех есть возможность сразу же приобрести свое жилое помещение. Для многих это даже является способом получения прибыли. Вроде бы, кроме поддержания квартиры в надлежащем виде, ничего делать не нужно, но ежемесячно можно получать определенную сумму денег.

Очень часто такие лица не очень беспокоятся о надлежащем оформлении Договора. А речь идет о дорогостоящей квартире и постоянно растущих арендных платежах.

Что обязательно должно быть прописано в договоре?

Первое и самое главное, что идентифицирует квартиру/комнату, это ее кадастровый номер.

Как такового требования об указании кадастрового номера в предмете договора нет, однако это обеспечит защиту от возможных недоговоренностей с наймодателем.

Помимо кадастрового номера идентификацией квартиры/комнаты может служить полный адрес с указанием на этаж, подъезд, количеством и метражом комнат.

Обязательно должны быть указаны реквизиты сторон, подписывающих договор, порядок оплаты, способы разрешения разногласий.

Совет на все случаи жизни: если есть возможность, всегда устанавливайте удобную Вам договорную подсудность путем конкретного указания суда, в котором должны рассматриваться разногласия.

Желательно, чтобы вместе с договором составлялся и подписывался акт приемки-передачи квартиры/комнаты, в котором бы были указаны все особенности квартиры, возможные повреждения, это защитит Вас от возможных предъявлений со стороны наймодателя.

Когда и как можно оспаривать договор ?

Представим ситуацию, вы страшно боитесь высоты, арендодатель уверял Вас, что сдаваемая в аренду им квартира располагается на 1 этаже. А в итоге оказалось, что по Договору Вам сдали квартиру на 15 этаже. Для Вас это страх всей жизни, соглашаться на такое точно нельзя, что делать?

Если сделка была совершена под влиянием заблуждения относительно существенных условий Договора, то такая сделка может быть признана судом недействительной, а значит, что в случае, если Вы уплатили денежные средства, они должны быть возвращены.

Для подтверждения своих доводов в суде, в случае возникновения такой неприятной ситуации, советуем записывать разговоры с арендодателем. Уже имеется судебная практика, которая позволяет судам принимать такие записи в качестве надлежащих доказательства, полученные в ходе разговора между сторонами.

Важно также провести разбор ошибок в данной ситуации. Первое, на что стоит обратить внимание, так это на то, что не стоит обсуждать условия соглашения на словах, все детали должны быть прописаны в договоре.

Второй ошибкой было то, что арендатор предварительно не осмотрел квартиру, в которой планирует проживать.

Ну и наконец, классическая ошибка многих, договор не был внимательно прочитан арендатором, поскольку в противном случае номер квартиры или его отсутствие должно было насторожить арендатора.

Не стоит забывать и про сроки, у вас есть только год на то, чтобы в случае чего предъявить иск с момента, когда Вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых договор может быть признан недействительным.

Более длинный срок предусмотрен для случаев, когда само заключение Договора нарушает закон, либо противоречит основам нравственности, совершена недееспособным лицом и так далее.

Если возникают сомнения относительно того, какой срок должен применяться в вашем случае, советуем проконсультироваться со специалистом. Суд не прощает забывчивость и незнание.

Нарушение договора со стороны арендатора

Не стоит стереотипно думать, что только арендодатели всегда хотят обмануть арендаторов. Нередки и ситуации, когда арендаторы не исполняют свои обязательства по договору: не оплачивают арендную плату или коммунальные услуги, если это предусмотрено договором, периодически нарушают правила пользования жилым помещением и условия договора.

Допустим, в договоре предусмотрено, что арендатору запрещено устраивать вечеринки в арендуемой квартире, а соседи постоянно вызывают полицию из-за громко звучащей музыки. Разумеется, если о произошедшем станет известно арендодателю, он имеет абсолютное право расторгнуть договор в результате несоблюдения арендатором условий договора.

В заключении отметим, что хорошо составленный договор и его соблюдение не может гарантировать отсутствие разногласий, которые необходимо будет разрешать лишь в суде. Так как договор заключается между двумя сторонами, нацеленность на благоприятное сотрудничество должно исходить также со стороны двух сторон.

Безусловно, бывают и форс-мажорные обстоятельства, в наступлении которых ни одна из сторон не виновата. Но это скорее исключение, чем правило. Пусть не стопроцентную гарантию, но уменьшение рисков – консультация юриста и составление им договора вам точно обеспечит. Поэтому лучше всегда быть максимально подготовленным к любой ситуации и, в случае ее наступления, с легкостью ее решить.

Чтобы с нами связаться, звоните или записывайтесь на консультацию по телефону: + 363-03-98.

Защита ваших прав – наша работа.

Источник: https://osincev.org/services/osparivanie-sdelok/osparivanie-dogovorov-arendy/kak-osporit-dogovor-arendy-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.