Особенности сдачи жилья в аренду

Содержание

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду
Особенности сдачи жилья в аренду

Имея свободную жилплощадь, разумнее всего ее сдавать. Коммунальные платежи в России совсем не маленькие, и оплачивать пустую квартиру совершенно не выгодно.

А вот сдача ее квартиросъемщикам, напротив, позволяет не только закрыть “коммуналку”, но и получить стабильный источник пассивного дохода.

Как правильно сдавать квартиру в аренду — какие нюансы закона нужно знать, как правильно составить договор с жильцами.

pxhere.com

Кто имеет право сдавать квартиру

Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.

Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью.

При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний. Даже если это близкий родственник или очень хороший друг.

Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Важный нюанс — если человек находится в браке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано. Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.
[/attention][/attention][/attention]

То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры.

Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников.

Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.

Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.

Все, что описывалось выше, относится к приватизированным квартирам, которые находятся в частной собственности.

Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная. Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.

Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более. Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.
[/attention][/attention][/attention]

Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога. С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.

mil.ru

Как найти хороших квартиросъемщиков

Найти хороших квартиросъемщиков (как и тем, кто подыскивает жилье для аренды, найти хорошего арендодателя) — большая удача. Понятно, что каждый собственник переживает за сохранность своего жилья и имущества, которое в нем находится. Волнения вызывает и то, насколько аккуратно будет оплачивать жилье арендатор.

Есть несколько основных способов поиска квартиросъемщиков:

  • Помощь агентов по недвижимости. К этому способу обычно прибегают те, у кого нет времени заниматься поиском жильцов самостоятельно или те, кто почему-то боится составлять договор с жильцами. Способ этот не самый хороший — риелторам по большому счету наплевать, кого они к вам вселяют. Для них главное — сделать это по возможности быстро, чтобы получить оплату своих услуг.
  • Размещение объявлений на сайтах и в газетах. В этом варианте вы уже сами показываете жильцам квартиру и оцениваете при этом их потенциальную добропорядочность. Если вы хорошо разбираетесь в людях, то сами поймете, насколько подходят вам те или иные варианты с жильцами. Если не торопиться, то вы найдете хороших жильцов, которые будут аккуратно относиться к вашему имуществу и вовремя вносить все платежи.
  • Поиск жильца по рекомендациям от друзей, родственников, знакомых. Такой способ подбора аккуратного жильца считается более надежным, хотя и не всегда. С одной стороны, за человека ручаются, и это должно его дисциплинировать. С другой стороны, встречаются такие люди, которых не дисциплинирует ничто на свете.
  • Сдача квартиры родственникам или друзьям. Такой вариант — максимально спокойный для вас с той точки зрения, что вы заранее понимаете, каким людям сдаете квартиру и можете быть спокойны за свое жилье. Но при этом, конечно, мало кто сдает жилье друзьям или членам семьи по рыночной стоимости. Как правило, квартира сдается только на условиях оплаты коммунальных платежей.

pxhere.com

Как передается квартира, если жильцы найдены

О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.

При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники. Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб.

Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.

Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.

Какой договор заключается при сдаче квартиры

Обратите внимание — хотя в этой статье для простоты понимания мы употреблояем слово “аренда”, с юридической точки зрения это некорректно. Договор о сдаче квартиры называется договором найма жилого помещения. Аренда — это сдача коммерческой, нежилой недвижимости.

Образцы договора найма можно найти в интернете, их масса. Единой формы такого договора нет, поэтому любой типовой договор можно изменять на свое усмотрение. Главное — чтобы ваши дополнения не нарушали закон.

Договор подписывается обеими сторонами, у каждой из сторон остается свой экземпляр. Заверять у нотариуса документ не обязательно. Разумеется, вы можете это сделать для своего спокойствия, но юридической силы договору это не прибавит.

mil.ru

Что указывается в договоре найма

Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье.

Все остальное указывается по желанию сторон.

Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:

  • Где и когда составлен.
  • Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
  • Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
  • Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
  • Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
  • На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
  • На какой срок сдается квартира.
  • Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
  • Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:

  • Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
  • Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
  • Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
  • Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют зарабатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
  • Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.

pxhere.com

Регистрировать договор в Росреестре или нет

Выше мы уже упоминали о том, что договоры найма сроком от 1 года закон обязывает регистрировать в Росреестре. Для этого нужно будет собирать определенные документы и оплачивать государственную пошлину. Росреестр практически наверняка передаст данные в налоговую, так что вам придется оплачивать подоходный налог на доход от сдачи жилья.

Однако, зарегистрированный в Росреестре договор в случае суда с жильцами гораздо лучше защитит ваши права.

Если затрачивать время и деньги вам все-таки не хочется, есть простой способ не нарушать закон. Договор нужно составлять сроком менее, чем на один год. Стандартная практика — договор найма сроком на 11 месяцев. По истечении этого срока вы просто заключаете с жильцами новый и т.д.

Оригинал статьи размещен здесь: https://bankiclub.ru/zakony/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu-5c7cc70d6db1fd00b2dba52b

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Особенности сдачи жилья в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.
[/attention][/attention][/attention]

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.
[/attention][/attention][/attention]

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как легально сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
[/attention][/attention][/attention]

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Особенности сдачи жилья в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду
Особенности сдачи жилья в аренду

Имея свободную жилплощадь, разумнее всего ее сдавать. Коммунальные платежи в России совсем не маленькие, и оплачивать пустую квартиру совершенно не выгодно.

А вот сдача ее квартиросъемщикам, напротив, позволяет не только закрыть “коммуналку”, но и получить стабильный источник пассивного дохода.

Как правильно сдавать квартиру в аренду — какие нюансы закона нужно знать, как правильно составить договор с жильцами.

pxhere.com

Кто имеет право сдавать квартиру

Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.

Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью.

При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний. Даже если это близкий родственник или очень хороший друг.

Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Важный нюанс — если человек находится в браке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано. Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.
[/attention][/attention][/attention]

То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры.

Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников.

Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.

Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.

Все, что описывалось выше, относится к приватизированным квартирам, которые находятся в частной собственности.

Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная. Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.

Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более. Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.
[/attention][/attention][/attention]

Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога. С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.

mil.ru

Как найти хороших квартиросъемщиков

Найти хороших квартиросъемщиков (как и тем, кто подыскивает жилье для аренды, найти хорошего арендодателя) — большая удача. Понятно, что каждый собственник переживает за сохранность своего жилья и имущества, которое в нем находится. Волнения вызывает и то, насколько аккуратно будет оплачивать жилье арендатор.

Есть несколько основных способов поиска квартиросъемщиков:

  • Помощь агентов по недвижимости. К этому способу обычно прибегают те, у кого нет времени заниматься поиском жильцов самостоятельно или те, кто почему-то боится составлять договор с жильцами. Способ этот не самый хороший — риелторам по большому счету наплевать, кого они к вам вселяют. Для них главное — сделать это по возможности быстро, чтобы получить оплату своих услуг.
  • Размещение объявлений на сайтах и в газетах. В этом варианте вы уже сами показываете жильцам квартиру и оцениваете при этом их потенциальную добропорядочность. Если вы хорошо разбираетесь в людях, то сами поймете, насколько подходят вам те или иные варианты с жильцами. Если не торопиться, то вы найдете хороших жильцов, которые будут аккуратно относиться к вашему имуществу и вовремя вносить все платежи.
  • Поиск жильца по рекомендациям от друзей, родственников, знакомых. Такой способ подбора аккуратного жильца считается более надежным, хотя и не всегда. С одной стороны, за человека ручаются, и это должно его дисциплинировать. С другой стороны, встречаются такие люди, которых не дисциплинирует ничто на свете.
  • Сдача квартиры родственникам или друзьям. Такой вариант — максимально спокойный для вас с той точки зрения, что вы заранее понимаете, каким людям сдаете квартиру и можете быть спокойны за свое жилье. Но при этом, конечно, мало кто сдает жилье друзьям или членам семьи по рыночной стоимости. Как правило, квартира сдается только на условиях оплаты коммунальных платежей.

pxhere.com

Как передается квартира, если жильцы найдены

О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.

При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники. Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб.

Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.

Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.

Какой договор заключается при сдаче квартиры

Обратите внимание — хотя в этой статье для простоты понимания мы употреблояем слово “аренда”, с юридической точки зрения это некорректно. Договор о сдаче квартиры называется договором найма жилого помещения. Аренда — это сдача коммерческой, нежилой недвижимости.

Образцы договора найма можно найти в интернете, их масса. Единой формы такого договора нет, поэтому любой типовой договор можно изменять на свое усмотрение. Главное — чтобы ваши дополнения не нарушали закон.

Договор подписывается обеими сторонами, у каждой из сторон остается свой экземпляр. Заверять у нотариуса документ не обязательно. Разумеется, вы можете это сделать для своего спокойствия, но юридической силы договору это не прибавит.

mil.ru

Что указывается в договоре найма

Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье.

Все остальное указывается по желанию сторон.

Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:

  • Где и когда составлен.
  • Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
  • Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
  • Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
  • Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
  • На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
  • На какой срок сдается квартира.
  • Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
  • Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:

  • Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
  • Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
  • Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
  • Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют зарабатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
  • Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.

pxhere.com

Регистрировать договор в Росреестре или нет

Выше мы уже упоминали о том, что договоры найма сроком от 1 года закон обязывает регистрировать в Росреестре. Для этого нужно будет собирать определенные документы и оплачивать государственную пошлину. Росреестр практически наверняка передаст данные в налоговую, так что вам придется оплачивать подоходный налог на доход от сдачи жилья.

Однако, зарегистрированный в Росреестре договор в случае суда с жильцами гораздо лучше защитит ваши права.

Если затрачивать время и деньги вам все-таки не хочется, есть простой способ не нарушать закон. Договор нужно составлять сроком менее, чем на один год. Стандартная практика — договор найма сроком на 11 месяцев. По истечении этого срока вы просто заключаете с жильцами новый и т.д.

Оригинал статьи размещен здесь: https://bankiclub.ru/zakony/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu-5c7cc70d6db1fd00b2dba52b

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Особенности сдачи жилья в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.
[/attention][/attention][/attention]

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.
[/attention][/attention][/attention]

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как легально сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
[/attention][/attention][/attention]

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Особенности сдачи жилья в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду
Особенности сдачи жилья в аренду

Имея свободную жилплощадь, разумнее всего ее сдавать. Коммунальные платежи в России совсем не маленькие, и оплачивать пустую квартиру совершенно не выгодно.

А вот сдача ее квартиросъемщикам, напротив, позволяет не только закрыть “коммуналку”, но и получить стабильный источник пассивного дохода.

Как правильно сдавать квартиру в аренду — какие нюансы закона нужно знать, как правильно составить договор с жильцами.

pxhere.com

Кто имеет право сдавать квартиру

Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.

Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью.

При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний. Даже если это близкий родственник или очень хороший друг.

Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Важный нюанс — если человек находится в браке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано. Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.
[/attention][/attention][/attention]

То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры.

Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников.

Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.

Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.

Все, что описывалось выше, относится к приватизированным квартирам, которые находятся в частной собственности.

Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная. Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.

Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более. Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.
[/attention][/attention][/attention]

Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога. С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.

mil.ru

Как найти хороших квартиросъемщиков

Найти хороших квартиросъемщиков (как и тем, кто подыскивает жилье для аренды, найти хорошего арендодателя) — большая удача. Понятно, что каждый собственник переживает за сохранность своего жилья и имущества, которое в нем находится. Волнения вызывает и то, насколько аккуратно будет оплачивать жилье арендатор.

Есть несколько основных способов поиска квартиросъемщиков:

  • Помощь агентов по недвижимости. К этому способу обычно прибегают те, у кого нет времени заниматься поиском жильцов самостоятельно или те, кто почему-то боится составлять договор с жильцами. Способ этот не самый хороший — риелторам по большому счету наплевать, кого они к вам вселяют. Для них главное — сделать это по возможности быстро, чтобы получить оплату своих услуг.
  • Размещение объявлений на сайтах и в газетах. В этом варианте вы уже сами показываете жильцам квартиру и оцениваете при этом их потенциальную добропорядочность. Если вы хорошо разбираетесь в людях, то сами поймете, насколько подходят вам те или иные варианты с жильцами. Если не торопиться, то вы найдете хороших жильцов, которые будут аккуратно относиться к вашему имуществу и вовремя вносить все платежи.
  • Поиск жильца по рекомендациям от друзей, родственников, знакомых. Такой способ подбора аккуратного жильца считается более надежным, хотя и не всегда. С одной стороны, за человека ручаются, и это должно его дисциплинировать. С другой стороны, встречаются такие люди, которых не дисциплинирует ничто на свете.
  • Сдача квартиры родственникам или друзьям. Такой вариант — максимально спокойный для вас с той точки зрения, что вы заранее понимаете, каким людям сдаете квартиру и можете быть спокойны за свое жилье. Но при этом, конечно, мало кто сдает жилье друзьям или членам семьи по рыночной стоимости. Как правило, квартира сдается только на условиях оплаты коммунальных платежей.

pxhere.com

Как передается квартира, если жильцы найдены

О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.

При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники. Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб.

Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.

Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.

Какой договор заключается при сдаче квартиры

Обратите внимание — хотя в этой статье для простоты понимания мы употреблояем слово “аренда”, с юридической точки зрения это некорректно. Договор о сдаче квартиры называется договором найма жилого помещения. Аренда — это сдача коммерческой, нежилой недвижимости.

Образцы договора найма можно найти в интернете, их масса. Единой формы такого договора нет, поэтому любой типовой договор можно изменять на свое усмотрение. Главное — чтобы ваши дополнения не нарушали закон.

Договор подписывается обеими сторонами, у каждой из сторон остается свой экземпляр. Заверять у нотариуса документ не обязательно. Разумеется, вы можете это сделать для своего спокойствия, но юридической силы договору это не прибавит.

mil.ru

Что указывается в договоре найма

Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье.

Все остальное указывается по желанию сторон.

Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:

  • Где и когда составлен.
  • Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
  • Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
  • Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
  • Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
  • На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
  • На какой срок сдается квартира.
  • Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
  • Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:

  • Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
  • Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
  • Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
  • Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют зарабатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
  • Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.

pxhere.com

Регистрировать договор в Росреестре или нет

Выше мы уже упоминали о том, что договоры найма сроком от 1 года закон обязывает регистрировать в Росреестре. Для этого нужно будет собирать определенные документы и оплачивать государственную пошлину. Росреестр практически наверняка передаст данные в налоговую, так что вам придется оплачивать подоходный налог на доход от сдачи жилья.

Однако, зарегистрированный в Росреестре договор в случае суда с жильцами гораздо лучше защитит ваши права.

Если затрачивать время и деньги вам все-таки не хочется, есть простой способ не нарушать закон. Договор нужно составлять сроком менее, чем на один год. Стандартная практика — договор найма сроком на 11 месяцев. По истечении этого срока вы просто заключаете с жильцами новый и т.д.

Оригинал статьи размещен здесь: https://bankiclub.ru/zakony/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu-5c7cc70d6db1fd00b2dba52b

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Особенности сдачи жилья в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.
[/attention][/attention][/attention]

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.
[/attention][/attention][/attention]

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как легально сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
[/attention][/attention][/attention]

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Особенности сдачи жилья в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду
Особенности сдачи жилья в аренду

Имея свободную жилплощадь, разумнее всего ее сдавать. Коммунальные платежи в России совсем не маленькие, и оплачивать пустую квартиру совершенно не выгодно.

А вот сдача ее квартиросъемщикам, напротив, позволяет не только закрыть “коммуналку”, но и получить стабильный источник пассивного дохода.

Как правильно сдавать квартиру в аренду — какие нюансы закона нужно знать, как правильно составить договор с жильцами.

pxhere.com

Кто имеет право сдавать квартиру

Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.

Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью.

При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний. Даже если это близкий родственник или очень хороший друг.

Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Важный нюанс — если человек находится в браке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано. Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.
[/attention][/attention][/attention]

То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры.

Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников.

Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.

Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.

Все, что описывалось выше, относится к приватизированным квартирам, которые находятся в частной собственности.

Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная. Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.

Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более. Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.
[/attention][/attention][/attention]

Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога. С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.

mil.ru

Как найти хороших квартиросъемщиков

Найти хороших квартиросъемщиков (как и тем, кто подыскивает жилье для аренды, найти хорошего арендодателя) — большая удача. Понятно, что каждый собственник переживает за сохранность своего жилья и имущества, которое в нем находится. Волнения вызывает и то, насколько аккуратно будет оплачивать жилье арендатор.

Есть несколько основных способов поиска квартиросъемщиков:

  • Помощь агентов по недвижимости. К этому способу обычно прибегают те, у кого нет времени заниматься поиском жильцов самостоятельно или те, кто почему-то боится составлять договор с жильцами. Способ этот не самый хороший — риелторам по большому счету наплевать, кого они к вам вселяют. Для них главное — сделать это по возможности быстро, чтобы получить оплату своих услуг.
  • Размещение объявлений на сайтах и в газетах. В этом варианте вы уже сами показываете жильцам квартиру и оцениваете при этом их потенциальную добропорядочность. Если вы хорошо разбираетесь в людях, то сами поймете, насколько подходят вам те или иные варианты с жильцами. Если не торопиться, то вы найдете хороших жильцов, которые будут аккуратно относиться к вашему имуществу и вовремя вносить все платежи.
  • Поиск жильца по рекомендациям от друзей, родственников, знакомых. Такой способ подбора аккуратного жильца считается более надежным, хотя и не всегда. С одной стороны, за человека ручаются, и это должно его дисциплинировать. С другой стороны, встречаются такие люди, которых не дисциплинирует ничто на свете.
  • Сдача квартиры родственникам или друзьям. Такой вариант — максимально спокойный для вас с той точки зрения, что вы заранее понимаете, каким людям сдаете квартиру и можете быть спокойны за свое жилье. Но при этом, конечно, мало кто сдает жилье друзьям или членам семьи по рыночной стоимости. Как правило, квартира сдается только на условиях оплаты коммунальных платежей.

pxhere.com

Как передается квартира, если жильцы найдены

О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.

При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники. Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб.

Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.

Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.

Какой договор заключается при сдаче квартиры

Обратите внимание — хотя в этой статье для простоты понимания мы употреблояем слово “аренда”, с юридической точки зрения это некорректно. Договор о сдаче квартиры называется договором найма жилого помещения. Аренда — это сдача коммерческой, нежилой недвижимости.

Образцы договора найма можно найти в интернете, их масса. Единой формы такого договора нет, поэтому любой типовой договор можно изменять на свое усмотрение. Главное — чтобы ваши дополнения не нарушали закон.

Договор подписывается обеими сторонами, у каждой из сторон остается свой экземпляр. Заверять у нотариуса документ не обязательно. Разумеется, вы можете это сделать для своего спокойствия, но юридической силы договору это не прибавит.

mil.ru

Что указывается в договоре найма

Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье.

Все остальное указывается по желанию сторон.

Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:

  • Где и когда составлен.
  • Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
  • Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
  • Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
  • Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
  • На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
  • На какой срок сдается квартира.
  • Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
  • Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:

  • Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
  • Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
  • Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
  • Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют зарабатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
  • Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.

pxhere.com

Регистрировать договор в Росреестре или нет

Выше мы уже упоминали о том, что договоры найма сроком от 1 года закон обязывает регистрировать в Росреестре. Для этого нужно будет собирать определенные документы и оплачивать государственную пошлину. Росреестр практически наверняка передаст данные в налоговую, так что вам придется оплачивать подоходный налог на доход от сдачи жилья.

Однако, зарегистрированный в Росреестре договор в случае суда с жильцами гораздо лучше защитит ваши права.

Если затрачивать время и деньги вам все-таки не хочется, есть простой способ не нарушать закон. Договор нужно составлять сроком менее, чем на один год. Стандартная практика — договор найма сроком на 11 месяцев. По истечении этого срока вы просто заключаете с жильцами новый и т.д.

Оригинал статьи размещен здесь: https://bankiclub.ru/zakony/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu-5c7cc70d6db1fd00b2dba52b

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Особенности сдачи жилья в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.
[/attention][/attention][/attention]

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.
[/attention][/attention][/attention]

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.
[/attention][/attention][/attention]

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как легально сдавать квартиру в аренду

Особенности сдачи жилья в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
[/attention][/attention][/attention]

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Особенности сдачи жилья в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.