Особенности продажи сельскохозяйственных земель

Правила продажи земельных участков сельхозназначения в 2020 году

При этом для каждого региона вводятся свои нормативные акты. Для чего нужен сервитут на земельный участок?

Что это такое и как оформить — смотрите в этом материале. Их тоже надо принимать в расчёт, когда необходимо распорядиться земельным паем.

Какие именно объекты причисляют к данной группе? Прогоны и залежи. Лесополосы. Исключение – лесные хозяйства.

Земли сельхозназначения – преимущественное право покупки

Если вы не получили ответное уведомление, либо вам пришел отказ, то право на продажу земли третьему лицу вы получаете только на один год. Не вложившись в эти сроки, вы должны проделать все действия заново.

Если же вы решили пренебречь законным правом государства купить вашу землю и совершили сделку без уведомления, то она считается недействительной и чревата судебными процессами по статье мошенничество.

Порядок продажи земельного пая сельхозназначения

Это понятие включает в себя не только отношения по купле-продаже земельных участков, но и другие мероприятия, связанные с производством и выпуском сельскохозяйственной продукции.

Аграрные отношения включают земельные сделки, с учетом коэффициента плодородности участка, что непосредственно влияет на его стоимость. Субъектами отношений выступают граждане, коммерческие и некоммерческие организации, публично-правовые образования (региональные власти, муниципалитеты).

Преимущественное право покупки при продаже земли сельхозназначения

Ответы из КУГИ могут быть разными:

• Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

• Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Земля сельскохозяйственного назначения

28 Мая 2020, 20:37 Антон, г.

Великий Новгород Здравствуйте!

Земли сельскохозяйственного назначения. Мой участок в границах другого участка Здравствуйте.

В 2001 году скончался мой отец, он был главой КФХ»Комиссаровское». в 2014 году я узнал, что у него в собственности земельный участок, вступил в наследство, получил свидетельство на право собственности , я заказал с начала уточнение .

28 Мая 2020, 19:18 Игорь, г.

Что такое земли сельхозназначения в 2020 году

Землями сельскохозяйственного назначения именуются территории, расположенные вне населенных пунктов. Они определены для потребностей сельского хозяйства. В частности допускается использование:

1. для ведения сельхозпроизводства;
2. для иных схожих целей.

Общий правовой режим данной категории земель сводится к передаче их именно под сельскохозяйственные цели.

Правила продажи земель сельхозназначения

— некоммерческие организации, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; — опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; — общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Как оформить куплю — продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения

эти земли не продаются и застраивать их самовольно запрещено . Перевод же участков из одной категории в другую происходит раз в пятилетку на уровне федеральных субъектов.

Поэтому если цель покупки — капитальное строительство, о землях сельхозназначения лучше забыть. В целом процедура купли-продажи сельхозземель похожа. в масштабе участков, рангах покупателей, количестве документов.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него. Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

Кто может продавать

Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).

Преимущества приобретения земли у частного собственника в том,

Суть преимущественного права состоит в том, что продавец при намерении заключить в будущем договор продажи участка, обязан в письменной форме предоставить следующую информацию: В уведомлении не требуется указывать сведения о покупателе. Закон требует лишь обозначения желаний об отчуждении собственности.

Также этот документ не влечёт возникновения каких-либо обязательств по продаже. Извещение передаётся в канцелярию органа власти либо отправляется письмом с описью вложения.

В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим продажа земель, отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.

К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:

• любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
• все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
• любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).

Особенность продажи

особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.

Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.

Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.

При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.

Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.

Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:

1. Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
2. При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
3. Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
4. Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.

При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.

Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.

Кто может продавать

Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).

Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.

Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.

Процесс продажи земли

Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:

1. Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
2. Поиск покупателя участка.
3. Сбор требуемой для продажи земли документации.
4. Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
5. Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
6. Регистрация прав собственника.

Необходимые документы

Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:

• паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
• земельный кадастровый паспорт;
• правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
• отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
• договор продажи земли, оформленный надлежащим образом;
• платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
• протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.

Что указывается в соглашении купли-продажи?

Составляя договор возмездного отчуждения земельной территории, относящейся к сельскохозяйственным землям, стороны должны указать:

• Полные данные обеих сторон.
• Предмет соглашения с указанием кадастрового номера отчуждаемого участка, полных сведений о земле и наименования правовой документации, на основе которой у правообладателя земли (продавца) есть права собственности в отношении предмета договора.
• Цену сделки.
• Информацию о целевом назначении отчуждаемого продавцом земельного участка.
• Конкретные обязательства сторон и их ответственность в рамках правового соглашения купли-продажи участка земли.
• Порядок проведения сторонам финансовых расчётов.

В тексте договора требуется прописать, что продавец земли передаёт участок, который не подарен другому лицу, не заложен, не находится под арестом или запретом и свободен от каких-либо юридических притязаний третьих лиц.

Источник: https://minerta.ru/pravila-prodazhi-zemelnyh-uchastkov-selhoznaznacheniya-v-2019-godu

Особенности продажи земли сельскохозяйственного назначения и ее стоимость по регионам

Продажа земли сельскохозяйственного назначения осуществляется по определенным правилам, установленным законодательством. Ресурс относится к ценнейшим государственным активам, поэтому при несоблюдении формальностей нарушителю грозят серьезные санкции вплоть до изъятия надела или вырученных за него средств. В первую очередь важно правильно подготовить все необходимые документы.

Можно ли продать и высок ли спрос?

В рамках программы по импортозамещению государство всемерно способствует развитию сельского хозяйства. Поэтому в нынешних условиях сельхозугодья при правильном применении могут стать источником стабильно высокого дохода.

Уверенность в этом подкрепляется интенсивным развитием агротехнологий, в том числе российских. Также на землях данной категории владельцу разрешается построить частный дом, если им организовано крестьянско-фермерское хозяйство.

То есть попутно можно решить и жилищный вопрос. Все это обеспечивает высокий спрос на с/х земли.

Собственник такого имущества обычно без труда находит покупателя и выгодно продает участок. Но есть нюанс: предварительно требуется предложить надел государству в лице муниципалитета, направив туда соответствующее уведомление.

Порядок действий

Гражданин, владеющий земельным наделом и желающий продать его, поступает следующим образом:

1. направляет в муниципалитет уведомление о своем решении. Приоритет государства в вопросе приобретения земли прописан в п. 1 ст. 8 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Письменное уведомление администрации вменяется в обязанность продавцу п. 2 этой статьи. В документе указываются площадь участка, его адрес, цена, сроки расчета и прочие данные, перечисленные в п. 2 ст. 8 ФЗ №101. К уведомлению прилагаются кадастровая выписка, копии правоустанавливающих документов и личные данные продавца;
2. если власти города согласны сделать покупку, заключается договор купли-продажи. В случае отказа муниципалитета приобрести землю, продавца информируют письменно, и тот ищет покупателя среди физических или юридических лиц. Стоимость он обязан заявлять ту же, какую предлагал муниципалитету, в противном случае закон оставляет право за органами местного самоуправления изъять участок у нового владельца, а у продавца — вырученные за него средства. Цена назначается по усмотрению продавца, закон не требует привязывать ее к кадастровой стоимости;
3. найдя покупателя, продавец заключает с ним предварительный договор купли-продажи. Рекомендуется взять задаток — этот пункт прописывается в договоре. Задаток относится к обеспечительным платежам: он не только доказывает серьезность намерений, но и предусматривает штрафные санкции для виновника отмены сделки. Покупатель, отказавшись от намерения приобретать надел, лишается задатка; продавец, взявший назад свое предложение, — возвращает сумму в двойном размере. Также в предварительном договоре описываются предмет сделки, дата ее совершения и обязательства сторон;
4. обе стороны готовят все необходимые документы;
5. заключается договор купли-продажи. Принято, чтобы оформлением документа занимался продавец.

Завершающий этап — переоформление прав собственности в отделении Росреестра, контролирующем данный регион. Интересующимся тем, как продать землю сельхозназначения быстро, рекомендуется грамотно определить стоимость объекта.

Назначая цену, полезно учесть следующую зависимость:

1. участок в СНТ дешевле земли под ИЖС на 20-50%;
2. за право собственности взимают на 10-30% больше, чем за право аренды;
3. при наличии возможности электрификации стоимость участка поднимается на 20-30%;
4. также цена меняется в большую сторону при близком расположении газопровода низкого давления;
5. при наличии жилых домов на соседних участках: добавляют к стоимости 20-100%;
6. имеющиеся обременения способствуют снижению цены на 20%.

Также участок делают более привлекательным имеющиеся подъездные пути.

Какие документы нужно подготовить?

Продавец готовит следующий пакет бумаг:

Выписку из ЕГРН можно получить как на бумажном носителе, так и в электронном виде. Ее заказывают в местном отделении Росреестра либо МФЦ.

Как правильно оформить договор купли-продажи самостоятельно?

Договор отчуждения оформляется по установленному законодательством образцу, в нем перечисляются данные:

1. место и дата заключения;
2. сведения об участниках сделки. Если это физические лица, приводятся паспортные данные. Если юридические — наименования организаций;
3. информация о предмете сделки: адрес и кадастровый номер, площадь, целевое предназначение, имеющееся обременение. Месторасположение участка допускается привязывать к населенным пунктам. Например, «10 км на северо-запад от Ростова-на-Дону»;
4. стоимость;
5. порядок передачи прав на имущество;
6. условия расчета;
7. ответственность сторон;
8. дата начала действия договора;
9. число экземпляров данного документа.

Оригиналы договора вручаются каждому участнику и в Росреестр.

Как купить земельный участок у государства?

Правила относительно реализации земельных наделов государством или муниципалитетами прописаны в гл. 5 Земельного кодекса.

Покупателями могут выступать:

• казачьи общества;
• компании, осуществляющие деятельность в сфере сельхозпроизводства;
• крестьянские (фермерские) хозяйства;
• научные и опытные центры;
• общины народов с небольшой численностью.

Практикуют такие формы продажи государственной земли:

1. государственный аукцион. Органы местного самоуправления либо областной комитет по земельным вопросам выставляют на торги предназначенные для реализации земли. Участие принимают все желающие, заблаговременно подавая заявку и оплачивая взнос. Объявление о готовящемся мероприятии публикуется на официальном сайте и в печатном органе городской или районной администрации;
2. гражданский аукцион. Проводится по инициативе организации, желающей приобрести территорию. Если участки подлежат продаже, то есть не состоят в резерве для госнужд, не относятся к заповедникам и т.п., они выставляются на торги;
3. продажа арендатору. Крестьянско-фермерские хозяйства и сельхозорганизации могут купить земли сельскохозяйственного назначения без аукциона, если те используются ими. Заявку требуется подать в течение 6 месяцев с момента обретения муниципалитетом прав на участок;
4. продажа льготникам. Многодетным семьям, приезжающим на поселение в провинцию молодым специалистам, инвалидам и прочим льготным категориям граждан законодательство также позволяет приобретать с/х землю без аукциона.

При выборе надела покупателю рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты:

• размер земельного налога;
• тип почвы.

Порядок действий по организации гражданского аукциона:

1. выбрав местность либо конкретный участок, потенциальный покупатель пишет заявление с просьбой о его продаже. В документе указывают площадь, местоположение и целевое предназначение надела, сообщается планируемый способ применения;
2. органы власти рассматривают заявку в течение 2-х месяцев и оформляют принятое решение, как положительное, так и отрицательное, в виде постановления. Если претендентов несколько, оглашаются торги. Отказ должен быть обоснованным. Например, свободных территорий в данной местности на текущий момент нет, заявленный участок планируется оставить в резерве для госнужд, покупателем выступает иностранец. Если заявитель счел решение неправомерным, он может обжаловать его в суде;
3. если территория не освоена (участки не поставлены на кадастровый учет), проводится межевание. Организации, эксплуатирующие инженерные сети, выдают технические условия на подключение;
4. по результатам торгов определяется покупатель.

С победителем аукциона заключается договор, который затем регистрируется в Росреестре.

В отличие от приобретения земли у физического или юридического лица, то есть на вторичном рынке, сделки с государством не сопряжены с риском. Потому данный способ представляется наиболее предпочтительным.

Стоимость 1 гектара

Цена земельного пая сельхозназначения зависит от множества факторов: вида почв, климатических условий, урожайности, удаленности от населенных пунктов и пр.

Вот несколько примеров цен на 1 Га земли в разных регионах страны:

• Наро-Фоминский район Московской обл.: 6,87 млн. руб.;
• Воскресенский район Московской обл.: 428,6 тыс. руб.;
• Всеволожский район Ленинградской обл.: 2,8 млн. руб.;
• Ломоносовский район Ленинградской обл.: 581 тыс. руб.;
• Тверская обл.: 24,8 тыс. руб.;
• Новошахтинский район Ростовской обл.: 230 тыс. руб.;
• побережье Веселовского вдхр. В Ростовской обл.: 2 млн. руб.

Как видно, цены даже в пределах одной области отличаются довольно сильно.

Сколько стоит аренда земли под сельское хозяйство?

Арендная плата привязана к кадастровой стоимости участка.

На торгах первоначальная годовая стоимость аренды составляет:

• для сельскохозяйственных земель: 0,6% кадастровой стоимости;
• для прочих: 1,5%.

Итоговая цена найма равна предложению от победителя аукциона, то есть сопоставима с рыночной.

Вот несколько примеров из разных регионов РФ (годовая плата за 1 Га):

• Луховицкий район Московской обл.: 20 тыс. руб.;
• Орехово-Зуевский район Московской обл.: 16 тыс. руб;
• Пензенский район Пензенской обл., Саловский с/с: 1463 руб.;
• Мценский район Орловской обл.: 900 руб.;
• Отрадненский район Краснодарского края: 705 руб.

Таким образом, в столичном регионе земля самая дорогая.

Особенность земли как имущества состоит в значительной стоимости. Приобретая ее в собственность либо, наоборот, продавая, следует быть внимательным, особенно, при совершении сделок на вторичном рынке: столкнувшись с недобросовестными партнерами, можно потерять большие деньги.

Полезно заказать сопровождение сделки профессиональному юристу: он проверит подлинность предоставляемых контрагентом документов и убедится, что земля не в залоге либо под каким-нибудь иным обременением.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/zemelnye-uchastki/prodazha-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html