Особенности договора коммерческого найма

Содержание

Особенности договора коммерческого найма жилых помещений

Особенности договора коммерческого найма

⇐ Предыдущая52535455565758596061Следующая ⇒

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ком. наём и аренда жилья отличаются от соц. найма жилья:

1) Ком. наём и аренда носят срочный характер, а соц. наем – бессрочный Договор ком. найма жилья – на срок не превышающий 5 лет (может быть краткосрочным – до 1 года и долгосрочным -до 5);

2) размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в ком. наём (аренду), не ограничивается и за это взимается плата, определённая в договоре аренды (договорная плата);

3) основанием для заселения жилья по договору соц. найма является решение органа МС на жилое помещение, а для вселения в жилое помещение, сдаваемого в ком. наем или аренду, будет договор ком/ого найма или аренды.

Ограничения прав нанимателя в доме личного (частного) собственника.

1) Собственник дома не обязан предоставлять нанимателю на время кап. ремонта другое помещение, однако суд должен проверять:

а) необходимость капитального ремонта дома;

б) реальную возможность приступить к нему;

в) время выполнения кап. ремонта.

2) Наниматель в доме собственника не вправе требовать передачи освободившегося смежного помещения;

3) Не вправе обжаловать отказ собственника в мене жилого помещения с другим нанимателем.

4) Не имеет права на возобновление договора найма жилого помещения по истечении срока договора:

а) когда он проживает в помещении по договору, заключённому на срок не свыше года с обязательством освободить помещение…;

б) когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи.

Объект договора – изолированноежилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Наниматель в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоватьсяобщим имуществом.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит гос. регистрации.

Нанимателем может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

При отсутствии таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, уже с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется.

Вселение допускается при соблюдениинормы общей площади жилого помещения на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Возможно вселение временных жильцов (на срок до 6 мес.

) – по согласию наниматель и граждан, с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, при условии соблюдениянормы общей площади. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечетрасторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение,

3. Предоставлять или обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг,

4. Осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

5. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности нанимателя

1. использовать жилое помещение по целевому назначению — только для проживания;

2. соблюдать правила пользования жилым помещением;

3. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надле­жащем состоянии. Не вправе производить переустройство и реконструкцию жи­лого помещения без согласия наймодателя;

4. осуществлять текущий ремонт;

5. своевременно вносить плату за жилое помещение;

6. самостоятельно вносить коммунальные платежи, если соглашением не ус­тановлено иное;

7. передать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наниматель имеет право:

1) на заключение договора на новый срок;

2) согласовывать с наймодателем размер платы за жилое помещение;

3) с предварительного уведомления наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям) на срок до шести месяцев;

4) с согласия наймодателя передавать на срок часть или все нанятое им жилое помещение в пользование поднанимателю;

5) с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимате­лем, вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение.

По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Ответственным перед наймодателем остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма является возмездным.

Срок поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке:

1) по требованию наймодателя в случаях:

o невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном (до года) найме – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

o разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений. Если не устранит, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.

2) по требованию любой из сторон в договоре:

o если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, либо аварийное состояние;

o в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

ВОПРОС 74

⇐ Предыдущая52535455565758596061Следующая ⇒

Дата добавления: 2015-11-05; просмотров: 864 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/3-131613.html

Договор коммерческого найма жилого помещения Особенности договора коммерческого найма жилого помещения

Особенности договора коммерческого найма

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства.

Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин.

При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением.

Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата по договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;

обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

использовать жилое помещение только для проживания;

обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;

разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;

передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Форма договора

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст.

687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

1. договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

2. наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

3. заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Предыдущая21222324252627282930313233343536Следующая

Дата добавления: 2016-06-24; просмотров: 509; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/8-34093.html

Коммерческий наем жилого помещения в 2019 году: особенности

Особенности договора коммерческого найма

Для временного проживания люди часто снимают квартиры у собственников, являющихся физическими лицами. Владельцы же получают денежное вознаграждение. Данная сделка называется коммерческий наем жилого помещения. Как заключается договор найма в 2019 году?

Понятие и особенности коммерческого найма

Коммерческий найм представляет собой сделку, при которой одно лицо передает во временное пользование другой стороны недвижимость для проживания. Сторонами договора выступают собственник жилого помещения, именуемый наймодателем, и гражданин, называемый нанимателем.

особенность сделки заключается в том, что в пользование передается жилье, которое пригодно именно для проживания людей. Использовать недвижимость для предпринимательской и иной деятельности запрещается.

Поэтому снимать жилье по данному договору вправе только физическое лицо. Организации такого права не имеет. В качестве наймодателей выступают исключительно собственники жилья, имеющие документ, подтверждающий их право собственности на предмет сделки.

Важные условия договора

Перед оформлением соглашения сторонам важно обговорить все условия. Самыми основными положениями договора являются следующие.

Предмет сделки

Предметом выступает жилое помещение, которое планируется сдавать в аренду. Законодательство предъявляет к сдаваемой недвижимости ряд требований. В их перечень входит следующее:

  1. Изолированность. Помещение должно обладать собственным отдельным входом, ограждением.
  2. Пригодность для проживания. В недвижимости должны быть проведены все коммуникации, а также она должна соответствовать нормам санитарии, пожарной безопасности.

Передавать в аренду допускается не только целые объекты, но и их части. Но главное, чтобы они были изолированы.

В соглашении подробно описываются характеристики квартиры или дома, чтобы недвижимость можно было идентифицировать от иных схожих объектов.

Срок сделки

Гражданское законодательство устанавливает, что сдать жилье можно максимум на 5 лет. Стороны вправе прописать в соглашении конкретный период, но больше указанного. Если они вовсе не пишут срок в договоре, автоматически будет применяться максимальный.

При завершении действия соглашения стороны вправе продлить его. С этой целью они заключают новый договор. При необходимости они вправе изменить условия сделки.

Наниматель, который проживал до окончания срока договора в квартире, имеет преимущественное право заключения нового договора с этим же наймодателем. К примеру, если на жилье претендует несколько человек, бывшему съемщику предоставляется первоочередное право на наем.

Величина арендной платы

Стороны самостоятельно определяют сумму арендной платы. Также они решают, включается ли в размер платежей плата за коммунальные услуги, интернет, телевидение и прочие услуги, которыми планируют пользоваться жильцы.

Оплата обычно происходит ежемесячно в конкретную дату, которая также обговаривается участниками сделки. Но иногда собственники могут брать оплату раз в несколько месяцев или просить предоплату за определенный период. Эти моменты обязательно указываются в договоре коммерческого наема жилого помещения.

Количество жильцов

В соглашении прописывают состав лиц, вселяемых вместе с нанимателем. Что касается несовершеннолетних детей, то их вселение можно даже не указывать, потому что законодательство и так предусматривает это.

Если жильцам важно получить временную регистрацию, они могут обговорить этот вопрос с владельцем. Если собственник не против, наниматель сможет получить прописку на определенный срок.

Имущество, передаваемое вместе с жильем

Собственники сдают жилые помещения пустыми или же с мебелью, бытовой техникой и прочими объектами. В соглашении рекомендуется описывать все предметы, передаваемые жильцам в пользование вместе с самой квартирой.

Права и обязанности сторон

Стороны имеют ряд прав и обязанностей по сделке. Наниматель обязуется:

  • применять жилое помещение только по назначению, то есть для проживания;
  • своевременно вносить арендную плату;
  • поддерживать надлежащее состояние имущества, переданного во временное пользование.

Съемщикам категорически запрещается без предварительного получения согласия от владельца квартиры проводить работы по перепланировке и переустройству недвижимости.

Наниматель вправе вселять в жилье других лиц, требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, расторгнуть договор в любое время.

Собственник жилой недвижимости обязуется:

  • передать нанимателю жилье, пригодное для проживания, не находящееся в аварийном состоянии;
  • проводить капитальный ремонт;
  • выполнять ремонт оборудования, необходимого для пользования коммунальными услугами.

Права владельца заключаются в том, чтобы требовать от съемщика арендной платы, поддержания надлежащего состояния помещения, расторжения соглашения при нарушении его условий.

Как заключить договор коммерческого наема жилого помещения?

Перед заключением соглашения стороны встречаются для просмотра жилой недвижимости, устно обговаривают все условия. Если приходят к согласию по всем вопросам, переходят к заключению договора.

Владелец должен иметь при себе следующие бумаги:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Со стороны нанимателя достаточно иметь только паспорт.

Соглашение составляется в письменной форме. Нотариальное удостоверение не является обязательным условием. Если стороны желают, они вправе обратиться к нотариусу и заверить сделку в целях предотвращения мошеннических действий.

Договор коммерческого наема жилого помещения требуется регистрировать в Росреестре. Ведь заключением аренды накладывается временное обременение на квартиру. Сведения об ограничении должны быть внесены в реестр. Но, если сделка оформляется на срок до года, регистрация необязательна.

Расторжение договора наема жилого помещения

Соглашение о найме жилья заканчивает свое действие при наступлении даты, установленной сторонами. Но возможно и досрочное расторжение сделки. Причины этого могут быть следующие:

  1. Принудительная отмена договора по требованию собственника недвижимости. Такое возможно, если наниматель не исполняет условия соглашения, к примеру, несколько месяцев подряд не платит арендую плату, конфликтует с соседями, использует помещение не по назначению.
  2. Возникновение обстоятельств, из-за которых жилье перестает быть пригодным для проживания. К примеру, оно становится аварийным.
  3. Прекращение сделки по требованию нанимателя. Съемщик в любое время вправе выселиться из снимаемого жилья. Но он обязан заранее предупредить об этом владельца.

Если стороны расторгают соглашение, требуется выполнение следующих действий:

  • наниматель обязан освободить квартиру;
  • владельцу следует обратиться в миграционную службу и заявить об аннулировании временной регистрации жильцов в его доме, если они были прописаны;
  • съемщик обязан полностью рассчитаться с собственником за аренду жилого помещения.

Если договор найма расторгается в судебном порядке, жильцы подлежат принудительному выселению судебными приставами.

Аренда без договора

Каждый второй съем жилья осуществляется в устной форме без заключения письменного соглашения и регистрации сделки в Росреестре.

Собственники не всегда спешат оформлять договор по одной простой причине – для уклонения от уплаты налоговых сборов. Ведь владельцы получают прибыль от аренды жилья, значит, обязаны заплатить налог.

Единственным подтверждением заключенной сделки является как раз договор.

Если налоговой инспекции станет известно о нелегальной сдаче квартиры, наймодателя ждут следующие санкции:

  1. Принудительное взыскание суммы, не уплаченной собственником жилого помещения.
  2. Начисление пени за несвоевременную выплату налога в размере, рассчитанным путем умножения дохода на 1\300 ставки рефинансирования и на число дней просрочки.
  3. Наложение штрафа за то, что гражданин не подал вовремя декларацию в налоговый орган. Величина сбора составляет 5% от задолженности и начисляется ежедневно. Но взыскание не может быть более 30% от общей суммы долга.
  4. Применение штрафа за неуплату налогов. Размер его составляет 20% от суммы задолженности. Если будет доказано, что плательщик намеренно скрывался от уплаты, штраф вырастет до 40%.

Если собственник систематически сдает жилье и получает за это прибыль, его могут привлечь к ответственности за незаконное предпринимательство. В этом случае возможно даже уголовное наказание вплоть до лишения свободы.

Помимо последствий из-за нарушения законодательства собственник, не заключающий договор, имеет риски нарваться на мошенников, подвергнуть свое имущество порче, вследствие чего понести серьезные финансовые расходы.

Арендатор тоже имеет свои риски. К примеру, без договора собственник может в любое время самовольно изменять размер арендной платы, сроки договора, правила проживания. Поэтому у нанимателей нет никаких гарантий при устной сделке.

Таким образом, коммерческий наем жилого помещения – сделка, позволяющая владельцам получать прибыль за сдачу жилья, а нанимателям временно пользоваться чужой недвижимостью. Юристы настоятельно советуют заключать договор по всем правилам, чтобы избежать мошенничества и недобросовестности стороны сделки.
Следующая

Источник: https://yur-pomoshch.info/pravo/dogovora-kommercheskogo-naema-zhilogo-pomeshheniya

71.Особенности коммерческого найма жилых помещений

Особенности договора коммерческого найма

71.        Особенности коммерческого найма жилых помещений.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства.

Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин.

При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением.

Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

v    передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

v    осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

v    предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

v    осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;

v    обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

v    использовать жилое помещение только для проживания;

v    обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

v    своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

v    осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

v    с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;

v    разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;

v    передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

v    с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Форма договора

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст.

687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Источник: https://alekssandr.jimdofree.com/%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/71-%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D1%85-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9/

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Особенности договора коммерческого найма

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма – в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления.

Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.

 Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию).

Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме.

Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен.

В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма.

Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора.

Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни.

В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает.

Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника.

Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней.

Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством.

В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Источник: https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/145-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshcheniya-usloviya-osobennosti-riski-i-dr

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.