Основания пользования квартирой

����������� ������� ����������� ���������

Основания пользования квартирой

� ������������ �� ��. 35 ����������� �� ����� ������� ������������� ���������� �������. ������ ������ ����� ��������� � �������������, �������, ������������ � ������������� �� ��� ����������, ��� � ��������� � ������� ������.

����� �� ����� ���� ����� ������ ��������� ����� ��� �� ������� ����.

�������� ���������� ���������� � �������������� �������� � ������������ � ����������� ������� ����������� ��������� �������� ������ ����������� �������� ����������� ���������������.

��� ����� �� �����������, ����� ������������� ������������� ��� ����� ����� �������, ������������ � ������������� ����� ����������. ����������� ���� � �������� ����� ����� ������ ����� � ��������� ����� ���� �� ������ ���������.

������ �������� ���������������� �������� ��������, ����� ������������ �������� �� ����� ������ � �������� � ��������� ����������� ��������������� � �������� � ����������, ��� � ����� ������ ��������� ����������.

� �����, ����������� � ������ ������� ����� �������� � ��������� ���� ������ ���������������� � ��������� ������. ������� ������ ����� �������� ����� ����������� ������� ����������� ���������.

� ���� �. 1 ��. 292 �� �� ����� ����� ������������, ����������� � ������������� ��� ����� ���������, ����� ����� ����������� ���� ���������� �� ��������, ��������������� �������� �����������������.

�������� ���������������� ������������ �� ������������� ����������� �������� ��������������� ������ � �������� �������� �������������� ������� ��� ������������� ���������� ����� �� ������, ��� ������������, �� ������������������ � �������������� ������������� ������� ������, �� ������������� ������������������ ������������� ���������� �� ���������, ������������ �������� �����������������, ���� (����� – �������� �����), � ����� �� ��������� ��������� ���������� ������������ �������� ����������������� ��������� (����� – �������� ���������) �� ��������, ����������� � ������������ ������ �����������, ���� ���� �� �������� �� ���������� �������, ������� ������������ ������ ��� �������� ��������������� ���������, �� ������������� ����������� �������������� ���������� �������� ����, �� �������� ������, ����������� ����������� ��������� ����� � ������������� ����� ��������� �� ���������� (�. 1 ��. 1 �� ��).

�������� �. 2 ��. 1 �� �� �������� �� ������ ���������� � � ����� ��������� ������������ ������������� �� �������� �����, � ��� ����� ������������� ���.

�������� �������� � ������������ � ���������� ����� �������� ���� � ���� �������� � (���) ���� ��������������� �������� ����������������� ���������.

��������, ����������� �������� ����� � �������� ���������� �� �������� ��������� �����������, �� ������ �������� �����, ������� � �������� �������� ������ �������.

������� ��������, ��� ����������� ������� ����������� ��������� ���������� �� ��������� ���� � ����������� ������������� � ������.

����������� ������� ����������� ��������� ������������, � ������� �� ������ ������������� ���� � ������, �� ��������� ������������� ����� ���������, � ����� ����� ��������, ��� �������, � ���� ������� ������� �� ������������� � ������������ � �� ������, � ����������� ������������ ����� �������� � ����� ����������� ��������������� (�������, ��������, �����, ������ �������, ������ � ��.).

������ ������� ����������� � ��������� � ����� � ���, ��� � ��������� �������� ��������� ���� � ������ ����������, ��������� ������������ �������� ������������� ����� ������ ���������. ����� ����, ���� ���� ������� �� ��������������� �� ���������� � �������� ��������� � ����� ���������� �������������, �� ����������� ������� ����������� ��������� �������� ������ ����� ����������� �����.

���, �������� �. 37 ������������� ������� ���������� ���� �� � 6, ������� ��� �� � 8 �� 01.07.

1996 �� ��������� ��������, ��������� � ����������� ����� ������ ������������ ������� �Ի ������������� ������� ���������, ������������ � ������� �������������, � ������ ���� ������ �� ���� ����, � ��� ����� � � ������, ��������� � ����� ������ ������ 4 ������ 252 �������, �� ��������� ����� ��������� ����� ������� ������������� ������� ���������� �� ����������� ������� ����������� ���� ����������, ���� ���� ������� �� ���������� ����������� ������.

�������� ����� ����������, ��� ��������� ���������� ����������� ������� ����������� ����������, ������� ����� ����� �� ��������������� ����� � ����� ����� �������������, ����������� ������� �� ��������������� � ���� ��������� � �������� ����������� ����������� �����������.

��� ����������� ������� ����������� ���������, ����� ����, ����� ����������� � �������� ��������� �����. � ����� � ���� ������� ���� ����������� ������� �������.

��� ��������� ����� ���������� ���� � ����� ������������� �� ����� ���������, ��� �������� ��������� ����� ������������� � ����� �� ���������� � ��������� ����� ������������� �� ���� � ������.

� �� �� ����� �������� ���� �������� � ����� ��������� � ���� ���������� ���������, ������� � �. �. � ������������ � ������������� ����� ��������������.

� ���� ����� 2 ������ 31 �� �� ����� ����� ������������ ������ ��������� ����� ������ � ������������� ����� ����������� ������ ����� ����������, ���� ���� �� ����������� ����������� ����� ������������� � ������� ��� �����.

����� �����������, � ���������, � ����������� ������ ����� ������������ ����� ���� ������������� ��������� ������� � �������� ������������, ���������� ������� ����������� ������ ����������� � ��������, ��������� ������ �������� ����� ����� ������������ �� ������ ������ ��������� � ������������ ����� � �.�.

� ����� � ���� ��� ������� ������� �� ����������� ������� ����������� ��������� ���������� ��� �������.

��-������, ���������� ������� ����������� ��������� ����� �����������, ����� ���������� ���������� �� ����������� ������� ����������� ���������.

��-������, ��� ������������� ��������� ��������� ���� � ������������ �������, ������ ������ ����� ���� ����� ����� ��������� � ��� � ������� ���������� �� ����������� ������� ����������� ���������. ����� ��� ���� ��������, ��� �� ��������� �. 7 �. 1 ��.

23 ��� �� ������ ���� ����� ����������� �������� �������, ���� ��� ����� � ����� �� ������ �������� ��� ���� ������ � ����������� �� ����������� ������� ����������� ��������� �� �������� ������ ����������, ������� ����� �������� ��������� ���� (��������, ���������� � ��������, ���������� ����������� � ����������� ����� ����������).

�� ��������� ��������� ��. 247 �� �� �������� � ����������� ����������, ����������� � ������� �������������, �������������� �� ���������� ���� �� ����������, � ��� ������������ �������� – � �������, ��������������� �����.

�������� ������� ������������� ����� ����� �� �������������� � ��� �������� � ����������� ����� ������ ���������, ����������� ��� ����, � ��� ������������� ����� ������ ��������� �� ������ ����������, ��������� � ������������ ����������, ������������ �� ��� ����, ��������������� �����������.

����� �������, ���� ����������� ������� ����������� ����������, �� ����������� ��������� �������� ������� �����������, ������ ���������� ����� ����� �������� ����������� ������ �����, ��������� ���� �� ���� ���������� ���������� �� ����������� ������� ����������� ��������� ����� ���������������� �� ������ �� ����� ����� �� �������� �����������. ����������� ��������, ���� ������������� ���������� �� ����� ������������ ���� ����� �� �������� � ����������� ��������� ��-�� �������� ������� ��������������, � ����� � ���� ���������������� ������� ��� ����. ��� ���� ������� �������� ����������� �� ������ ����������� ����� �������������, � �������� �������� ���������� �����.

��� ������� ������� �� ����������� ������� ����������� ��������� ��� ��������� ����������� ������ �� ������ � ������ ����� ���������, �������� �� ������ ����� ��������� ������������ ��� ����������, � ����� ����� ����� ������ ���������� ������� ����������� ��������� � ��. ���, ����� ����� ���� �������� � �������������� ������� ����������, ���� �������� ����������� � ����������� ������� ����������� ��������� �����������.

������ �� �������� ��������, ���� ����� ������ ������������ � ����������� ������� �������� ������, ��� �� ����� ��������� � ������������ �� ����� ��������� �����, ��, ��� �������, ��� ������������� ����� ����������, ���� ��� ������ �������������, ��� ������� ������� ���������� �� �������� ��������������.

� ��������� ������� ������� �� �������������� � ����������� ������� ������� �������, ��� ���������� �� ���� �����, �������� ����� ������������� � ������ ������� �� ����, �������� �� ���������� ������� ������������ ��������� ���� ��������� ������������� ������ ��������.

� ����� � ����, ���� ����� ������ ������� ��������� �� ����������� ������� ����������� ��������� � ����������� ������� �������� �������, ��� �� ����� �����, �� ���������� ��������� �������������� ����, ��� ����� ������� ����������� ����������� ��������� �� ������� ����� ��������� ���������� ����� �������������.

� ������� ����������� ����� ����� ���� ��������, ���� ������������ � ����������� ��������� ����� ��������� � �������� ���������� � ����� � ��������� �������� �������� � ������� ����������� ���������� ����������� �������������.

����� ����, ���� �������� ������ �������� ������� ����������� ������� ����� �������� �������� � ����������� ���� ������ ������� �� ����������� ������� ���������, ����� ����� �������� � ������� ����������� �� ����������� ������� ����������� ���������. ��� �� �������� � ������������ �������, ��������� ���������� ������� ����������� � ����� �������� ��� ���� �� �������������� ���������, ���� ���� ������������� ������ ����.

� �� �� �����, ���� �������� ������������� �� �������� ����������� �����, �� � ������������ � �������� ����������������� �������� ������ ����������� ���� ������� � ������ ������ ��������� � ������������ �����.

���, ������ 4 ������ 69 �� �� ����������� ��������������� ��������������� ������� ����� ����� ���������� ������ ��������� �� �������� ����������� �����, ������������� ��������� � ���� ����� ���������, �� ��� ��������������, ���������� �� ���������������� �������� ����������� �����.

������� �� ������ ����������� �� ����������� � ���������� ���������� � ��� ���������� ����������, ������������� ������� � ������ ��� ������� � �������� �� �������� ����� �� ���� ������ ��������� � ������������ ������, ������ � ���������� ������ ���������.

����������� � ���������� ������ ���������� ����� ����� �������� � �� ����������.

���, ������������ ����� �����, ���������� ������� � ������ ������� ������� ����� ����� ���������� � �������� �� ������ ������ ��������� � ������������ �����, ������ �� ������������ �� ���� ���� ����� ������� ������ ���������, � ����������� �� ����������� (����������� �����������) ����������� ��������� � ������ ������ ����� ���������� ��������������� ���������� � ������ ��� ��������� ��������� �������� �� ������ ������ ��������� � ������������ �����.

� ���������� �������� �� ��������, ��� ������ ��� ������� ����� ������� �� �������������� ������� � �������������, � ����� ��������� �������� � ������������ �������� ������������ ������� ����������� ������� ����������� ���������. � ����� � ���� ���������� ������� ����������� � ��������, ����������� ���� ������� � ������������ ����������� �������������� �� ����������� ������� ����������� ���������.

���� �� � ��� ��������� ������������� ���������� ������� ����������� ���������, ������� ��� ����� � ������� �����������. ������, ����������� ���� ���, ���������� ���� ��� �� �����. �������� ������������ ��������������� ���������������� �� ������ � ���� �� �������� � ��������� ���� ���������� ���������� �� �����.

11.12.2019

Источник: https://madroc.ru/opredelenie_poryadka_polzovaniya_kvartiroi.php

Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Основания пользования квартирой
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Право пользования жилыми помещениями достаточно четко закреплено в российском законодательстве.

Право пользования жилыми помещениями достаточно четко закреплено в российском законодательстве. В научном сообществе правоведов это понятие и термин рассматривается очень подробно и стал темой для написания многих работ в специальной литературе, диссертаций и дипломных проектов.

Сразу отметим, что неспециалисту часто бывает очень трудно самостоятельно разобраться в специфике большинства практических, и, тем более, теоретических вопросов, возникающих в связи с реализацией своего права пользования жилыми помещениями.

Однако, ниже в этой статье мы постараемся максимально коротко и доступно изложить основные понятия и определить право пользования жилым помещением и собственности на него.

По общему пониманию, в отличие от понятия собственности, пользование жилыми помещениями предполагает, в первую очередь, ваше право проживать в нем. Наиболее полным объемом таких прав могут пользоваться собственники – ограничения их касаются только в пределах обязанностей по соблюдению прав других граждан, в том числе и состоящих с ними в родственных отношениях.

Для других граждан это понятие всего лишь производное от права собственника и всегда связано с определенными обязанностями. Пример – особенности, устанавливаемые правилами для собственности общежитий. Понятие и порядок пользования жилым помещением в них имеет ряд ограничений.

В связи с этим имеет смысл более подробно определить понятие и пределы пользования жилыми помещениями.

Пределы пользования жилыми помещениями

Если говорить о собственности, то владелец (юридическое или физическое лицо), наименее всего ограничен в самостоятельных правах. Его право пользования жилыми помещениями предполагает, что по собственному усмотрению он может:

  • сдать такое жилье в аренду,
  • произвести вселение не только членов своей семьи, но и других граждан,
  • осуществлять со своим жильем любые не запрещенные законом действия, в том числе и изменять назначение жилого помещения с выводом его из жилого фонда в нежилой, если при этом не нарушаются права других граждан и не производится разрушение домов и иное уничтожение собственности.

Сходными с собственником правами на пользование жилыми помещениями наделяются наниматели жилья по договору социального найма, однако предел их правомочий намного уже и обязанностей больше. Их пределы и правила пользования жилыми помещениями ограничиваются на законодательном уровне и положениями договора.

Например, вселение в такие помещения даже родственников возможно только с письменного согласия других членов семьи. А если это касается общежитий, то обязательным будет получение разрешения от наймодателя. Поэтому такое признание права пользования жилым помещением следует считать усеченным.

Также их право пользования жилым помещением ограничивается в части совершения действий, касающихся проведения капитальных ремонтов и/или перепланировки (переоборудования) многоквартирных домов.

Однако, как собственник, так и наниматель имеют неограниченное по времени (бессрочное) право пользования жилым помещением, не связанное с какими-либо событиями.

Особенности пользования жилыми помещениями

Особенности пользования жилыми помещениями существуют, прежде всего, для членов семьи нанимателя или собственника.

Прежде всего, если говорить об их правах, то домочадцы имеют равные правомочия на пользование жилыми помещениями наряду с собственником.

Они имеют право на защиту своих прав, причем это право касается не только защиты своих интересов от действий других граждан, но и от неправомерных действий собственника.

Собственник не имеет права выгнать своих домочадцев из жилья или как-либо ограничить их возможности пользования коммунальными услугами в пределах даже приватизированной квартиры.

Здесь следует понимать, что при вселении взрослых членов своей семьи в жилое помещение, собственник вправе заключить с ними договор о долевом участии в содержании помещения и об оплате ими определенной доли коммунальных услуг, предусмотрев в его тексте особенности по совершению этих действий. Если члены семьи собственника не выполнят обязательства по совместному содержанию и оплате коммунальных платежей, то причитающиеся суммы могут быть взысканы с них в судебном порядке.

На практике наиболее распространенной проблемой представляется определение факта совместного проживания. В существующих сегодня реалиях доказательством такого факта признается наличие регистрации члена семьи собственника по месту жительства в помещении, принадлежащем собственнику.

Определение прав пользователя жилым помещением

Определение прав пользователя жилым помещением чаще всего касается тех случаев, когда распадается брак, и супруги перестают быть членами одной семьи. Именно тогда наряду с семейными спорами приходится решать и жилищные.

Грамотный подход к законодательным нормам часто не позволяет даже по решению суда освободить помещение от бывшего супруга или супруги.

В таких случаях суды вынуждены идти на определение порядка пользования жилым помещением отдельно для каждого из бывших супругов.

Существующие нормы и понятия в них предполагают, что если у одного из бывших членов семьи отсутствуют возможности для переселения в другое жилье, то, независимо от воли нанимателя, за ними сохраняется право на проживание на прежнем месте, но не возникает прав собственности. И если для приватизированных квартир этот вопрос имеет больше возможностей для разрешения, то в случае пользования жилыми помещениями по договору социального найма выселение бывшего супруга, не имеющего другого жилья, практически невозможно.

Несовершеннолетние и пользование жилыми помещениями

Отдельного внимания заслуживает рассмотрение и понятие прав несовершеннолетних детей на пользование жилыми помещениями. Такие права находятся под особой защитой закона и охраняются очень тщательно.

В первую очередь это касается гарантий беспрепятственной регистрации в помещениях, когда не требуется согласие на это членов семьи нанимателя или собственника квартиры.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что регистрация может осуществляться даже в тех случаях, когда наниматель или собственник имеет против этого возражения.

Следует выделить и особые категории детей, например, такие, над которыми установлена опека. Факт их регистрации может полностью блокировать любые другие действия по распоряжению жилыми помещениями. Дополнительно следует учитывать, что особые права пользования жилым помещением по месту регистрации и проживания имеет и опекун – он обязан проживать совместно с ребенком.

Особенности пользования жилыми помещениями в общежитиях

Правила пользования жилыми помещениями для общежитий устанавливаются собственниками в пределах, не меньших, чем определено Жилищным кодексом РФ (ст. 94).

Следует помнить, что договор найма жилого помещения в общежитиях заканчивается по завершении гражданином обучения, службы или трудовых отношений. Согласно ст. 105 ЖК РФ – это достаточные основания для выселения из общежитий.

Общежитиями могут быть признаны построенные специально для этих целей жилые дома или дома, переоборудованные под временное проживание.

Обязательное условие признания правового статуса общежитий – регистрация помещений в качестве таковых в муниципальных органах государственного управления.

Типовые нормы определяют, что общежития должны быть укомплектованы всем необходимым для обеспечения возможности проживания в них:

  • предметами мебели,
  • оборудованием для обеспечения бытовых условий,
  • предметами для досуга.

Определенные особенности пользования существуют для студенческих общежитий и общежитий семейного типа. Правила пользования жилыми помещениями в них, назначение жилого помещения и пределы его использования в качестве общежитий должны быть согласованы с органами санитарно-эпидемиологического контроля и соответствовать существующим санитарным требованиям.

Отдельного рассмотрения требует вопрос о возможности переоборудования квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, в многоквартирных домах под общежития.

Определение порядка пользования жилым помещением предполагает, что это возможно только по решению того органа, в собственности которого находится многоквартирный дом и который осуществляет оправление таким объектом недвижимости.

Переоборудование жилого дома (как правило, многоквартирного) под общежитие возможно только по решению органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в ведении или на территории которого расположено общежитие, где производится и его регистрация. Для того, чтобы помещение было признано общежитием и подпадало под такое понятие, требуется получение собственником специального регистрационного удостоверения на право пользования жилым помещением по такому назначению.

Если пользование помещениями в домах, предназначенных для постоянного проживания, осуществляется по договору найма, такие жилые помещения под общежития переоборудованы быть не могут.

Существуют определенные ограничения и в возможности граждан по приватизации – статья 4 в части 1 Закона «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» исключает право граждан, проживающих в общежитиях, на такое действие.

Соответственно, исключается право на наследование, обмен и раздел таких помещений между проживающими в них членами одной семьи, как это можно делать с помещениями, находящимися в собственности граждан.

Что касается размеров площади, выделяемой в качестве общежития, то на одного человека должно приходиться не менее 6 кв.м. Если это общежитие семейного типа, то для каждой семьи должна быть предусмотрена возможность выделения отдельного изолированного помещения. 

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/naznachenie-zhilogo-pomeschenija.html

Право пользования квартирой при ее продаже

Основания пользования квартирой

Последнее обновление: 26.01.2020

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации. В Москве и области, например, Выписку из Домовой книги можно заказать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Основания пользования квартирой

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях”. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

4.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

См. все связанные документы >>>

1. В комментируемой статье говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Нельзя не обратить внимания на то, что в ч.

1 комментируемой статьи отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям п. 2 ст. 15 ЖК. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке. Однако возможно и то, что в ней воспроизводятся положения п.

2 ст. 288 ГК, который также говорит о проживании, а не о постоянном проживании.

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений. В нем не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь.

Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (то есть были вселены в соответствии с правилами комментируемого ЖК), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.

3.

В ч. 3 комментируемой статьи содержится императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в комментируемой части, является более точной.

Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г.

N 488-ФЗ “О промышленной политике в Российской Федерации”, промышленное производство (промышленность) – определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г.

N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” “под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 – 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)”.

В п.

38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

Часть 3 комментируемой статьи также содержит запрет на осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях”.

Согласно ст. 24.1 Федерального закона от 26 сентября 1997 г.

N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях” миссионерской деятельностью в целях настоящего Федерального закона признается деятельность религиозного объединения, направленная на распространение информации о своем вероучении среди лиц, не являющихся участниками (членами, последователями) данного религиозного объединения, в целях вовлечения указанных лиц в состав участников (членов, последователей) религиозного объединения, осуществляемая непосредственно религиозными объединениями либо уполномоченными ими гражданами и (или) юридическими лицами публично, при помощи средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети Интернет либо другими законными способами. В ст. 16 указанного Закона, допускающей осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, говорится о проведении религиозных обрядов и церемоний.

4.

В ч. 4 комментируемой статьи в самом общем виде установлены общие правила поведения жильцов-соседей в жилом помещении: пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В последнем случае речь идет о Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-I/Glava-2/Statya-17/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.