Основания для досрочного расторжения договора аренды

Содержание

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу.

В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.

Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца.

В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Уведомление (письмо) о расторжении договора найма жилого помещения (образец)Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.

Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.
Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло.

При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд.

Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца.

Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.

Особенности расторжения арендыарендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств, которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

  • систематическое игнорирование арендатором необходимости в оплате за пользование жилой площадью – не менее 6 месяцев. Если договор является краткосрочным, достаточно наличия двух фактов неоплаты. В отдельных ситуациях срок уточняется договором, поэтому общий период просрочки может быть увеличен;
  • нанесение вреда имуществу, которое принадлежит арендодателю, в том числе и порча квартиры, используемой для сдачи в аренду;
  • причинение вреда здоровью арендодателя и членов его семьи;
  • игнорирование правил эксплуатации недвижимости, будь то использование в коммерческих целях, не по назначению, с нарушением интересов соседей и т.п.;
  • присвоение квартире статуса аварийной или признание жилого объекта непригодным для дальнейшего проживания по иным факторам.

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Иначе говоря, арендодатель вправе требовать о расторжении договора лишь при наличии виновных действий со стороны арендатора или в случае с возникновением обстоятельств, которые не зависят от участников сделки, но делают проживание в квартире недопустимым.

Важно: добиться принудительного выселения очень сложно. Суд прибегает к использованию данного метода лишь после тщательного рассмотрения все доступных материалов и уточнения возможности использования более мягких методов.

Образец искового заявления об одностороннем расторжении договора аренды

Перед тем, как приступить к оформлению иска, важно понимать, если арендатор нарушил правила эксплуатации помещения, то в первую очередь необходимо реализовать меры по досудебному урегулированию конфликта.

Арендодателю следует предупредить нарушителя о том, что он должен прекратить противоправное поведение.

Законом не определена форма извещения, но с учетом практики рекомендуется уведомлять под личную подпись либо представлять в письменном формате через почтовые услуги.

Если же увещания не дали необходимо результата, то можно переходить к составлению иска. Общее содержание иска об одностороннем расторжении договора аренды таково:

  • наименование суда и адрес его расположения, куда направляется иск;
  • персональные сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес проживания и контактные данные;
  • информация об иных лицах, проживающих в квартире;
  • основания, по которым ответчик вправе пребывать на жилой площади: указывается договор аренды с реквизитами;
  • описание ситуации с уточнением значимых обстоятельств, которые выступают в качестве основания для расторжения со ссылкой на положения нормативных правовых документов. Данная позиция должна быть отражена максимально информативно, но важно избегать эмоциональных формулировок и лирических отступлений;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования конфликта;
  • суть требований с указанием необходимости проведения конкретных действий: расторжение договора, выселение арендатора, взыскание долгов – при их наличии;
  • перечень документов и материалов, прилагаемых к делу в качестве уточнения отдельных обстоятельств или подтверждения факторов для признания ответчика виновным;
  • дата оформления иска и подпись заявителя.

Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 1)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 2)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 3)

Суд после рассмотрения материалов дела может выделить арендатору определенный срок для нивелирования выявленных нарушений, однако максимально допустимый период не может превышать 1 года. Если на протяжении отведенного времени нарушитель не исправит претензии арендодателя, то при вторичном иске происходит расторжение договора.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества. При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещенияАкт приема-передачи жилого помещения

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  • в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;
  • соответствует ли оно первоначальному виду;
  • замечания и претензии, в том числе и незначительные.

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

На что необходимо обратить внимание при оформлении?

При расторжении в одностороннем порядке договора аренды важно помнить об отдельных тонкостях, с учетом которых можно избежать большей части ненужных проблем и обеспечить минимизацию риска признания соглашения недействительным:

  • следует уточнить статус арендатора и арендодателя. Если они являются физическими лицами, достаточно проставить инициалы. Также не считается обязательным раскрывать лишние персональные сведения, будь то место работы, должность, образование и т.п.;
  • если одна из сторон сделки является юридическим лицом, нужно прописать правовой режим организации и указать адрес расположения и данные и руководителе;
  • если договор был оформлен в простой письменной форме, то есть не заверялся у нотариуса, то акт расторжения должен быть составлен в том же варианте;
  • отдельно нужно прописать причины и обстоятельства, из-за которых возникла необходимость в расторжении соглашения, уточнить наличие претензий между сторонами.

Акт о приеме имущества, акт о прекращении аренды и иные документы рекомендуется хранить в течение 2-3 лет, так как не редкость, когда бывшие арендаторы обращаются в суд в целях оспорить отдельные факторы и получить компенсацию для улучшения своего финансового положения.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d186c7459872900ad7b3802/rastorjenie-v-odnostoronnem-poriadke-dogovora-arendy-jilogo-pomesceniia-arendatorom-i-arendodatelem-gk-rf-st-450-obrazec-pisma-5d2062c864271d00adc453e0

Как расторгнуть договор аренды досрочно

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды – это решение, к которому, в идеале, должны прийти обе стороны. Аннулирование силы соглашения сопровождается подписанием специального документа с контрактом.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как составить доверенность. 

Законы и нормативные акты

Так как рассматриваемый вопрос затрагивается в Гражданском кодексе РФ, то большинство статей, регулирующих процесс аннулирования арендных отношений, проистекает из него. Например, ст. 610 ГК РФ – фиксирует сроки действия договора и причины для отказа выполнения условий.

Если стороной расторжения выступает арендатор, то для обоснования причин подходит ст. 620. В поддержку арендодателя выступает статья 619.

Если же в ходе осуществления договорных обязанностей, были грубо нарушены конкретные законы, решение вопроса допускается с применением ст. 450 ГК РФ.

В ст. 687 ГК РФ указывается порядок расторжения, общая ответственность сторон.

Основания для прекращения договора

Первый возможный вариант, по которому договор теряет юридическую силу – это окончание срока действия. В этом случае он считается исполненным и более недействительным.

Но так как договор – эта сделка между двумя участниками отношений, то прекращение действия соглашения может пагубно отразиться на другой стороне, которая не желает такого исхода. Поэтому в законодательстве можно найти решения, по которым досрочная отмена условий возможна.

Причины:

  1. Обоюдное решение сторон. Порой, когда арендатору не нужно помещение, а арендодатель ничего не потеряет при его уходе, расторгается обоюдным решением без претензий участников.
  2. В судебном порядке. Такой вариант также возможен, если стороны имеют спорный вопрос и не желают уступать со своих позиций. В этом случае принять беспристрастное решение поможет суд на основе действующего законодательства.
  3. По инициативе одной из сторон. Если прописан пункт, согласно которому договор теряет свою силу, то в случае необходимости или возникновения ситуации, описанной в соглашении, аннулируется в одностороннем порядке.

Со стороны арендатора

Причинами, по которым разрыв договорных отношений возможен со стороны арендатора, могут быть:

  • Нежелание арендодателя предоставлять помещение, согласно условиям договора.
  • Помещение находится в плачевном состоянии и не подходит для целевых нужд.
  • В помещении не проводится или проводится с опозданиями капремонт, который обязан проводиться арендодателем.

Со стороны арендодателя

  • Арендатор не соблюдает условия и использует помещение иначе, чем прописано в соглашении.
  • Арендующее лицо приносит помещению разрушения, ухудшая его состояние.
  • Арендная плата не выплачивалась порядка двух раз.
  • Если в тексте прописано, что капремонт относится к обязанностям арендатора, а тот его не осуществляет, то это тоже является причиной для расторжения.

Досрочное расторжение договора

Если есть конкретная причина досрочного окончания, разрыв осуществляется в порядке одной стороны. Если же причина недостаточно веская, стороны привлекаются к суду для беспристрастного решения вопроса.

В судебном порядке

Суд обязательно решит дело в пользу того, кто действительно прав. Однако, такой способ является крайним решением проблемы.

Поэтому перед обращением в суд отправьте письмо с уведомлением, где объясняете причину договора и предлагаете расторгнуть соглашение без суда.

Если у второй стороны есть вопросы, касательно проблемы и тот не желает прекращать сотрудничество, то участники привлекаются к суду.

Скачать пример письма можно по ссылке.

По соглашению сторон

Является простым и оптимальным решением. Процедура такая же, как и при начале судебного разбирательства. Начинается все с уведомления. Если участник согласен с прекращением отношений, то оно осуществляется. Если претензий друг к другу нет, договор считается исполненным.

При неограниченном сроке действия

Договор, в котором не фигурирует дата окончания действия, называется бессрочным. Его удобство заключается в том, что завершить представляется возможным в любой момент.

Для этого также отправляется уведомление одной из сторон. Важно помнить, что, отправив уведомление, вы не можете расторгнуть в этот же день.

Если арендаторов выступает физическое лицо, то письмо отправляется за месяц до официального решения. Если коммерческое лицо, то за 3 месяца.

Как именно расторгается зарегистрированная сделка

Если заключен на срок больше года, то он переходит в категорию долгосрочных. При этом он должен иметь государственную регистрацию. Поэтому для его расторжения необходимо соблюсти особые условия.

Куда обращаться

В рассматриваемом случае запись об аренде содержится ЕГРН. Чтобы ее погасить, необходимо явиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о погашении записи ЕГРН.

Какие документы нужны?

  • Заявление о погашении записи.
  • Договор о прекращении аренды.
  • Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  • Документы лица, предоставляющего аренду. Если это физ лицо – паспорт, если юридический представитель – копии регистрационных документов и паспорт

Сроки и стоимость

В целом, процесс бесплатен, госпошлина за обращение в Росреестр не взимается. При подаче документов напрямую срок рассмотрения составляет 3 дня. Если через МФЦ – через 5 дней.

Порядок расторжения

Если стороны не смогли достичь соглашения, их дело будет рассматриваться в суде. После обмена уведомительными письмами, заинтересованной стороной отправляется иск, который должен содержать:

  • Наименование суда.
  • Информацию об участниках.
  • Основная информация по договору, условия.
  • Причина расторжения соглашения.
  • Требования, предъявляемые в исковом заявлении.

К иску должен прилагаться договор об аренде. Сам процесс отличается длительностью. Срок, по которому решению суда вступает в силу, составляет 1 месяц.

Образец расторжения договора аренды нежилого помещения

  • Название договора.
  • Данные сторон.
  • Номер расторгаемого контракта.
  • Приложенный акт приема-передачи.
  • Отсутствие спорных вопросов.
  • Подписи.

Скачать образец договора можно по ссылке.

Образец акта приема-передачи

Контракт необходим для обращения в Росреестр. Составляется в двух экземплярах, соответственно сторонам участникам.

Скачать образец можно здесь.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения

Соглашение является популярным за счет того, что участвуют в нем физические лица. Многие предпочитают именно такой тип жилья. Но порой арендаторы видят недостатки положения и стремятся расторгнуть контракт.

Скачать можно по ссылке.

Уведомление второй стороны

Если инициатором аннулирования является арендатор, то тот имеет право подать письменное заявление и арендодатель обязан удовлетворить его просьбу.

Если же расторгается арендодателем, то извещение должно прийти за три месяца до реального расторжения.

Скачать образец можно здесь.

Как долго ждать ответа на уведомление

Время ожидания в действующем законодательстве не определены. Тем не менее, этот пункт можно расписать в договоре.

Подписание соглашения

Считается одним из быстрых способов лишения договора юридической силы. Стороны могут подписать:

  • Соглашение о порядке исправление нарушений.
  • О расторжении контракта.

Акт приёма-передачи

Рассматриваемый документ включает:

  • Информацию, касательно участников сделки.
  • Предмет договора.
  • Состояние объекта на момент последнего осмотра.

Скачать акт приема-передачи можно по ссылке.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенное время

Бессрочные соглашения могут расторгаться в любой момент. Однако, каждая из сторон, будучи заинтересованной в этом, должна отправить уведомительное письмо.

Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки

В зависимости от договора, наймодатель может обеспечить себя гарантиями того, что договор будет исполнен. Так, например, в случае преждевременного окончания может взиматься неустойка или взыскание убытков. Это стандартная практика, призванная не остаться арендодателю в накладе.

Депозит

Депозитом считается сумма, которую арендатор заплатил арендодателю за «месяц вперед». В случае расторжения договора, лицо, предоставляющее аренду, может удержать эту сумму у себя, как компенсацию.

Последствия расторжения аренды

После того как соглашение аннулировано, последствия могут все еще сопровождать арендодателя. Например, за причиненный арендатором ущерб, наймодатель в судебном порядке может заставить его возместить нанесенный ущерб.

Устранение иных нарушений осуществляется в индивидуальном порядке.

Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения

Прекращение – это окончание договора, согласно установленному сроку действия. Расторжение – это тоже окончание, но раньше, еще до того, как соглашение потеряет свою юридическую силу.

Как быть, если согласие не было достигнуто

В данном случае решить вопрос поможет только суд.

В какой суд обращаться

В зависимости от юридической принадлежности, определяется место судебного разбирательства. Для юридических лиц и ИП разбирательства проводит арбитражный суд. Если же тяжбы между физическими лицами, то общей юрисдикции.

Составление иска

Оформить иски можно путем обращения в Гражданско-процессуальный кодекс:

  • Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
  • Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

Прилагаемые документы

  • Копия соглашения
  • Копия уведомления о расторжении (должна быть пометка о получении)
  • Копия почтовой квитанции
  • Выписка из банка (если причина задолженность)
  • Акт с перечнем обнаруженных повреждений (если был обнаружен ущерб помещению)

Сроки рассмотрения дела

Сроки рассмотрения в суде зависят от того, чьи тяжбы рассматривает и какой суд. Если ИП и юридические лица, то арбитражный. Подача иска должна быть совершена за 3 месяца до разбирательства (ст. 152 АПК).

Если физические лица, то гражданский. Подача иска совершается за 2 месяца до рассмотрения дела (ст. 154 ГПК).

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию

Расторжение, когда с этим согласны все участники соглашения, возможно, когда стороны не имею друг к другу претензий. В соглашении на аннулирование договора аренды следует указать:

  • Причины.
  • Взаиморасчет сторон.
  • Дата, когда недвижимость снова перейдет в собственность хозяина.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя

Наймодатель имеет право начать судебное разбирательство в случае:

  • Преднамеренной порчи имущества арендатором и нежелания возмещать ущерб.
  • Нарушения эксплуатационных норм.
  • Игнорирования капремонта (если это обязанность арендующего).
  • Несоблюдения периода оплаты аренды.

В каких ситуациях потребуется досрочное расторжение договора аренды

  1. Когда арендодатель умирает или же уже скончался.
  2. При неравных условиях в рамках контракта.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

По сути, расторгать такой договор не имеет смысла. Обычно дата окончания установлена, и все условия по окончании сделки соблюдены. Но если стороны не имеют друг к другу никаких спорных вопросов, есть возможность продлить.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Арендная плата является необходимым условием для арендодателя в ходе договорных отношений. Если же он не получает ее, то появляется повод расторгнуть договор. В одностороннем порядке этого сделать не получится. Произвести взыскание долга и расторгнуть поможет суд.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Договор действует до тех пор, пока соблюдаются все его условия. Смерть арендодателя не является причиной его прекращения. Однако правопреемником становится наследник, который не может изменить положение соглашения без согласия второй стороны.

Источник: https://el-form.ru/arenda/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-dosrochno

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Основания для досрочного расторжения договора аренды

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Досрочное расторжение договора аренды

Основания для досрочного расторжения договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.